保利_广州鱼珠高端大行峦住区项目定位报告.ppt

保利鱼珠项目定位报告 3 写字楼定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 调整前指标 类别 居住类 办公类 商业类 酒店类 合计 业态 住宅 办公 酒店式办公 大型商业 中小型商业裙楼 风情商业街 住宅中商业街 地标酒店 精品酒店 建面（万㎡） 39.5 41.8 39.6 7.8 7.3 3.5 2.2 6 5.4 153.1 备注 　 将其中7万㎡转做50年产权的酒店式公寓 全部转做住宅公寓 　 将其中2.9万㎡转作40年产权的酒店式公寓 　 　 　 　 　 类别 办公类 合计 业态 酒店+超甲级写字楼 望江甲级写字楼 乙级写字楼 数量 1栋 1栋 4栋 建面（万㎡） 7.6 8 19.2 34.8 调整后指标 写字楼调整后规划 乙级写字楼 江景甲级写字楼 地标酒店+写字楼 写字楼调整原则： 1、减少写字楼体量，增加公寓面积 2、多做乙级写字楼，少做甲级写字楼 3、单栋写字楼体量过小，减少栋数，增大单栋体量 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 写字楼建议 等级 甲级写字楼 乙级写字楼 单元面积建议 100-150㎡占50% 150-200㎡占30% 200-250 ㎡占20% 50-80㎡占50% 80-120㎡占30% 120-150㎡占20% 主力销售面积 整层或半层销售 几个单元约300㎡分区结合销售 硬件区别 层间中央空调、架高地台、 分体空调、毛胚交付 目标客户群体 区域内大型工业企业 大型物流公司 大型贸易公司 船舶公司 珠三角企业主 外地大手投资客户 区域内中小型企业 贸易公司 与港口相关的报关公司货运公司等行业 中小型制造业企业 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Q3 Q1 地标业态组合？ 区域写字楼需求分析？ Q2 写字楼的定位及价格预测？ 待验证的三个问题 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Q1 Q1 区域写字楼需求分析 2010年1-8月广州写字楼成交情况 广州写字楼供应不平均,在售项目少,单一大体量项目对市场总体供求关系影响大 10年1-8月与09年同期成交分别43.7万㎡和27.3㎡，同比增长超60%，10年6-8月，成交大幅上涨 10年1-8月写字楼价格波段上扬, 随中途成交价格有所回落,但总体向上趋势不变，8月全市均价高达22721元/㎡ 广州写字楼受个体项目影响大,10年与09年成交量同比增长超60%，成交价格波段上扬，写字楼价量上涨成为趋势 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2010-2011年广州写字楼市场供应情况 2010-2011年广州写字楼市场新增供应量井喷，超过180万㎡，供应主要为甲级写字楼(166万㎡,84％） 市场供应有一半来自珠江新城，天河北和环市东分别13％ 虽然新增供应量巨大，但超过113万㎡为只租不售，占总货量56%,可售写字楼只有66.6万㎡,占总货量33%, 市场一手可售写字楼供应将非常稀少。 2010-2011年供应达到180万㎡高峰期； 新增写字楼以甲级为主，主要分布在珠江新城、天河北，多为只租不售 注：包括在售及未来供货 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 未来可售写字楼情况 等级 甲级 乙级 项目名 维多利广场B塔 广晟国际大厦 利通广场 圣丰广场 汇美大厦 中州中心 科汇金谷 银汇华庭 达镖国际中心 丰川国际大厦 保利中辰 路段 体育西 珠江新城 珠江新城 广州大道 珠江