同策沈阳康华荷兰村公新园式庭院项目产品推衍汇报.ppt

沈阳别墅市场客群综述 客群年龄、职业 客户多为40岁以上的中年成功人士 独栋别墅多为大型私企业主、跨国企业高层、建筑机械房产行业总经理董事老板； 双拼联排等非独栋产品多为工商业者、高级公务员和私营业主等。 客群来源 沈阳市为主，中心五区较多。典型案例中海龙湾、中海城、橡树湾。 棋盘山附近的别墅项目，外地消费者多以抚顺、本溪人为主。 在浑南购买别墅项目的消费者多以辽阳、鞍山的消费者为主。 客群置业特点和行为模式 南部桃仙、长白、长青及白山路置业客群较多作为第一居所 北部蒲河以及棋盘山置业多为第二居所及投资。 客户全部是多次置业者，因经济实力较强，受房产金融新政影响小。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 不是顶级高端，中坚富裕阶层 本案联排目标客户层次界定 本案产品客户群界定于高端级别人物，他们都 顶级 高端 中高端 中端 中低端 低端 受过良好的教育，有文化； 正值人生年龄的巅峰期，有创造力； 属于社会的中坚群体，有地位； 有较高生活情趣与品味的。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 中海城别墅产品销售情况 项目 中海城 面积段 240-300 推出日期 2010.8.15 共去化 38 月均去化套数 12-15 价格 14000　 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 本案产品别墅借鉴策略 未来板块内的整体供应的别墅体量相对较少，属于蓝海产品，加上沈阳二环城市别墅的稀缺程度，可以根据可实现销售量进行设置，争取高利润； 根据中海城目前强销期的销售情况，以整年计算，年均去化可基本满足80-100套；本案根据此数值，保守估计2-3年销售周期内基本可完成200余套销售量，考虑到市场、政策、竞争风险，按照安全下线值200套计算为本案相对可行体量配置； 针对项目本身不具备大规模别墅环境，同时中海城为主的供应产品以大面积为主，本案可考虑以紧凑型面积段，附送高附加值为手段进行总价竞争； ——即：地上面积段设定180-200㎡，同时通过挑高，阁楼等方式赠送到地上220-240㎡（不含地下室） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 地上建筑面积180-200，通过挑高、阁楼、露台、地下室进行赠送 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房型　 万科魅力之城 中海城 保利上林湾 恒大城 阳光尚城 依云北郡 绿地老街坊 购买人群解读 1R - - 12% 2% 5% 10% 16% 24-28岁 首次置业者 单身族 经济型 年收入5万以下 新沈阳人居多；少量投资者 2R 51% 73% 59% 49% 54% 70% 44% 28-32岁 首次置业者 准婚族或小两口 经济+中产型 年收入5-10万； 32-40岁 首次改善性 中产型 三口之家 年收入10-20万； 3R 42% 27% 29% 38% 41% 20% 35% 35-40岁 首次改善 成熟家庭 富贵型 年收入20--30万； 35-45岁 二次改善性 富裕型客户 年收入30--50万； 4R 5% 　- 　- 11% 　- 　- 5% 40-50岁 多次置业 富裕型客户 年收入40--80万； 5R 2% 　- 　- 　- 　- 　- 40-50岁 多次置业 富裕型客户 年收入100万以上 在售楼盘非别墅类产品房型配比 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 万科魅力之城 保利上林湾 恒大城 依云北郡 绿地老街坊 阳光尚城