商业地产规划策划与开新发定位.ppt

与陈仁科一起探寻…… 本项目面对的终端消费群大致分为四类，而消费层次却相差很大，消费特性也各有不同。 不同的消费群体是很难在同一消费场所消费的。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消费者。 同时满足三类消费群，组合矛盾将会严重影响项目的整体形象、层次，专门只满足某类群体，但因受区域环境和区域人口的限制，任何单一的类别都无法支撑整个项目营运。 这对矛盾如何解决，必须提升到一个重要高度来认识。 关键之点三：如何处理必然出现的业态组合矛盾 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 与陈仁科一起探寻…… 功能定位是指项目准备做成什么商业形式，定位基础来自于两个方面： 一是对终端消费者的研究和判断； 二是对区域市场现有商业环境的研究和分析。 关键之点四：项目的功能定位决定项目的成败 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 与陈仁科一起探寻…… 现在我们得知本区域最大的消费群体，那我们重点要研究的是这两类群体之间的关系。比如周边社区居住者多为年轻人（20-35），那么他们与大学生就会有很多共性。如果社区居住者都是有较高文化层次，如大学教师，他们与大学生也会有很多共性。这种共性就是我们定位的基础之一，也就是说针对这种共性的定位即可满足大部分居住者的消费需求，又可满足大学生的消费需求，也就满足了本区域大部分消费群体的需求。 而对区域商业环境的研究主要是各商业物业业态、功能、档次、商品陈列、商品品类的了解，举例说：如果所有的商业都是以休闲娱乐为主，这说明两个问题，一是消费群体认同该区域是休闲娱乐的最佳消费场所，休闲消费有很大的市场，项目可以继续定位休闲类。二是消费群体只认同该区域是休闲娱乐的最佳消费场所，一个“只”字说明本区域其他的商业不能满足广大消费群体的需求，也就昭示着其他商业有很大的运作空间，或者说其他商业还有很大的提升空间，那么项目定位就可以抢占这个空白点。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 与陈仁科一起探寻…… 招不来大品牌超市，是否就一定不能成功？而招来了大品牌超市就一定能成功吗？回答当然是否定的。 城市发展的趋势就是城市空心化。随着城市的发展，边缘区域的现状很快就会得到极大的改善，这是毋庸置疑的。 关键是这个“很快”到底需要多长时间？商家们等的就是这个“很快”。那么作为商业物业的开发商，面对商家的这种等待，其招商思路就必须区别于市中心项目的招商！ 关键之点五：城市边缘区域招商的现实思考 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 与陈仁科一起探寻…… 以上是我们对长湴村项目的初步理解和思考。这里展示了一种在接触到一个地产项目之后，作为策划人应有的思维方式、思维逻辑、思维范围、思维聚焦等等！ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 与陈仁科一起探寻…… 如何研究呢？ 那 么 市场调查是基础！ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 与陈仁科一起探寻…… 市调就是踩盘; 市调什么人都会做，随便找几个员工就了事; 市调是一个不需要花费太多时间的工作; 市调的数据真正作用不大; 市调就是针对某个问题去了解解决的方法。 很多开发商是这样理解市调的—— Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET