周村汇龙街商业项目新.pptVIP

周村汇龙街项目;给汇龙街找魂儿——核心竞争力的解释;本策划案整体框架;第一篇 项目整体战略定位;整体初步规划指标 该项目总占地面积：88亩合计58696平米 总建筑面积：45200平米 地上建筑面积：35300平米 园林绿地面积：7300平米 水域面积：15100平米 净容积率：0.98 建筑密度：26.3% 绿地率：48.6% 停车位：302个 本项目总面积：2万多平米（估算） 从规划指标看，项目是一个：相对低密度，高绿化率，揽湖，环境和氛围优质的中等规模商业地产项目。;二、区域市场调研 1、调研目的 通过走访调研，有效的掌握周村区域市场的情况，收集区域版块内的大量信息并加以分类、汇总、分析，为汇龙街的市场定位、招商提供必要的理论依据和数据支持。 具体调研内容如下： 1.1 区域文化特征 周村是淄博市辖区之一，总面积263平方公里，总人口32万，现辖4个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区，230个行政村，商业文化背景浓厚，旅游资源丰富，近年随着周村区旅游业的发展，为老商业圈的复兴提供了良好契机。一部《大染坊》更是让全国人民认识了周村、认识了周村大街，周村大街真真正正成为了周村的城市名片。 周村自古就是齐鲁商业重镇，商业文化积淀深厚。1750年乾隆南巡时曾来周村，并御封周村为“天下第一村”。 1904年周村与省府济南、潍县（今潍坊）同时被清政府批准为自开商埠后，商业更加繁荣当时可谓“日进斗金”。被誉为“金周村”“旱码头”。;周村是封建社会后期经济转型中兴起的手工业、商业重镇，明清时期发展成为我国北方的重要商埠，是鲁商文化和商埠文化的重要发源地之一，也是北方丝绸之路的源头所在地。周村区内的文化资源丰富、底蕴深厚，尤其是现在部分保存比较完整的古大街建筑群，被专家che称为“中国活着的古商业街市博物馆群”。 本项目紧邻的周村古商城位于老城区的中心位置， 主要有3条街道组成： 大街，南起丝市街北至新建路现全长315米。 丝市街，东起保安街西至南下河街现全长216米。 银子市街，北起丝市街南至棉花市街现全长245米。 有今日无税碑、状元府、杨家大院、大染坊等15处景点，历史文化资源丰富。;1.2 区???消费结构和消费习惯 1.2.1百货行业 济南的银座超市和奥德隆的利群超市，已基本形成了对周村零售业态的垄断，而本土如淄博商厦、金桥商厦、夏源商场等逐渐没落。 分析总结：周村大型商场主要分布集中在中心商圈（人民广场及步行街）区域，商圈辐射范围和成熟度已较高；大部分商场多为品牌加盟式进入，在进场费用3-5万不等；租金水平比沿街商铺要高，且有品牌进入限制；从周村零售业态发展来看，已接近饱和，该业态的发展机会和空间已受到较大限制。 1.2.2餐饮行业 高端消费集中在站北路的盛唐斋、锦纶大酒店，新建路的嘉州宾馆，张周路的知味斋等； 中端消费集中在正阳路西侧中档酒店、二十里铺农家院、西外环的农家饭庄； 低端消费就近小餐馆以及临时地摊（多集中于闹市，一般都是晚上出摊）。 分析总结：普通小型餐饮商家多且杂，几乎各条街道或社区都有分布，消费水平普遍不高，经营情况比较一般； 特色或大型餐饮商家分布较为分散，尚未形成档次、规模比较统一集中的区域；目前餐饮业态的商铺租金水平相对都比较低，主要原因是大众餐馆对地段、档次形象等要求都不高，消费水平不高所致。;1.2.3服饰行业 高端消费银座商城以及选择张店；中端消费集中在步行街、中和街市场；低端消费集中在周村大集。 分析总结：步行街作为服装业态的集中区域，人流量和影响力根深蒂固，租金水平处于周村商铺租金较高水平，年租金基本在400元/㎡左右；从该业态经营来看，中低档竞争激烈，高档品牌服装受消费水平限制，高档服饰生意一般。从业态饱和度来看，服装业态竞争激烈，市场饱和度较高。 1.2.4酒店住宿行业 相对集中分布在新建路沿线；嘉周宾馆、旱码头食府是旅行社指定餐饮住宿点；有住宿需求的客户选择到张店住宿的占相当大的比例。 分析总结：周村的酒店住宿业发展还处于中低水平，星级酒店数量稀缺，随着旅游客群和商务人群的增多，当地的酒店住宿已逐渐不能满足需求，造成了高端客群的外流（张店主城区）。;1.2.5休闲娱乐行业 高端消费张店为主；中低端集中在国泰街（北长行街）正阳路南首；中高端集中在天乐园、皇家钱柜、好时光。 分析总结：周村的娱乐休闲业态，品位档次相对不高，多为个体老板经营，经营理念落后，缺乏高雅氛围，配套等与大城市仍有较大差距；当地市民的休闲娱乐消费观念相对落后，对于娱乐场所的观念有待改观，主要消费群体是周边及外来客商较多；该业态中低档已近饱和状态；具有一定规模的大型休闲娱乐业态存在机会。 1.2.6家居建材行业 高端多数考虑去张店；中低端一般都在周村本地专业家具市场消费；周村的建材很分散主要集中在棉花市街，一般中低端较多