同策杭州朗诗田园绿郡新营销报告.ppt

营销战略 “加法”四：优化销售说辞 解决问题：区别竞争对手，传达竞争优势 竞品说辞引导 针对田园牧歌：强调绿色科技健康的居住功能 针对丁桥华丰：强调项目注重生活品质的调性 针对其他同价位：强调项目优越的生态环境，以及居住的健康舒适 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 营销战略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 近期市场： 2011年12月19—25日，杭州主城区总共成交商品住宅512套，为杭州楼市进入7月份后，周成交首次突破500套，成为下半年楼市成交中最灿烂的一笔。从成交表现出色的楼盘看，大幅降价后的楼盘成为成交的中流砥柱，总共有7个楼盘成交量在10套以上，而排名前四的楼盘均为近期大幅降价的楼盘，分别是龙湖滟澜山、金地自在城、名城公馆和吉祥半岛。龙湖滟澜山、名城公馆和吉祥半岛三个楼盘总共成交302套，占据周成交总量的59%，其中龙湖滟澜山以成交213套的傲人成绩位居榜首。随着泊林印象等加入大幅降价行列，其该周末开盘预订量也达到80%，预计下阶段的成交量还是持续高位。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 案例： 保利湾天地——明降 联合《都市快报》，单价减5000，推出千人大团购活动， “7280元/平方米起价、8900元/平方米均价”， 最终团购人数成功突破一千人，人气鼎盛。 金地自在城——暗降 从一开始的9几折，到后面88折，到88折减2000，到88折减3000，销售喜人。 龙湖——直降 带头大幅降价，短时间内释放大量信息，从而回笼大量资金。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 领头降价的换来较大的销售业绩； 建议本案抢在田园牧歌前松动价格，抢占田园市场先机； 本案不像湾天地——酒店式公寓，不限购不限贷，大批量团购不大现实。龙湖般直降容易伤害老业主感情和项目定位，建议采用组合暗降。 建议： 项目形象做加法的基础上，在价格上做减法 用暗降达成价格的下调，多种形式组合使用 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 方式一： 以“特惠房”的形式，通过多重优惠组合拳，提高性价比 每个周末推出一定套数的“特惠房” 特惠房源选择原则：挑选一些位置、朝向、楼层等相对劣势的房源，以一定的组合优惠进行促销。 送家电 送平米 优惠组合 开盘优惠 送车位/ 车位优惠券 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 方式二： 以“小型团购房”的形式，依靠媒体口径达成阶梯式的优惠幅度 首先通过媒体主办的口径，以弱化开发商的价格变化影响，再通过购房人数的积累来实现价格优惠幅度的变化，把优惠决定权转嫁到客户身上。 团购房源的设置建议以89方小户型为主，成团可能性大。 30人报名 5人报名 10人报名 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 方式三： “首付分期”，降低门槛 可选择特定身份人群（如周边医院、企业主、高管、公务员等），以同意“首付分期”措施进一步降低购房门槛，将优惠进行到底，以吸引首置客户，达成促销效果。 首付分期 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011