四川广安市城区基准地新价更新技术报告.doc

广安市城区土地定级与基准地价更新项目 技 术 报 告 项目单位：广安市国土资源局 编制单位：四川广安金地地产评估有限责任公司 编制时间：二○一○年十二月 目 录 第一篇 概 述 1 第一章 城镇土地定级估价对象概况 1 第一节 广安市自然、经济、社会条件 1 第二节 广安市城区概况 12 第二章 城市规划概况 18 第三章 土地定级估价的理论基础与原则 33 第一节 土地定级估价的理论基础 33 第二节 土地定级原则 37 第三节 基准地价评估原则 39 第四章 基准地价更新技术方案 41 第一节 基准地价更新的范围、内容与任务 41 第二节 基准地价更新的工作依据、技术路线与方法 42 第二篇 土地定级篇 48 第一章 土地定级资料的收集及整理 48 第一节 土地定级资料收集 48 第二节 土地定级资料整理 53 第三节 工作底图的制作 55 第二章 土地定级因素选择及权重确定 57 第一节 定级因素选择的原则 59 第二节 选择确定土地定级因素、因子体系 60 第三节 土地定级因素分析 63 第四节 土地定级因素因子权重确定 69 第三章 土地定级因素因子整理及量化 80 第一节 土地定级因素因子整理及量化的原则与方法 80 第二节 商业、住宅与工业用地定级因素因子整理及量化 82 第四章 土地定级单元划分和单元分值计算 181 第一节 土地定级单元划分及绘制单元图 181 第二节 土地定级网格分值计算 183 第三节 定级网格总分值计算与总分值图编绘 194 第五章 土地级别评定 195 第一节 土地级的初步划分 195 第二节 土地级差收益测算 200 第三节 土地级别确定与土地级别总图的编制 208 第三篇 基准地价评估篇 212 第一章 样点地价资料的调查及整理 212 第一节 样点资料的调查与整理 212 第二节 地价评估参数的调查与确定 217 第三节 土地还原利率的确定 222 第二章 基准地价评估 230 第一节 样点地价评估方法简介 230 第二节 基准地价评估 240 第三章 基准地价修正体系编制 269 第一节 基准地价系数修正表的编制 269 第二节 其他修正系数表的编制 299 第三节 基准地价与宗地评估 304 第四章 基准地价及修正体系验证 305 第四篇 基准地价更新成果应用建议 309 第一章 基准地价更新成果的应用范围与方向 309 第一节 广安市城区基准地价主要成果 309 第二节 基准地价成果应用范围与方向 309 第二章 基准地价成果应用的技术途径 323 第一节 广安市城区特殊区域基准地价的确定 323 第二节 成果应用与动态管理 324 第三章 地价管理政策与地价管理制度 327 第一节 地价管理政策 327 第二节 地价管理制度 331 第一篇 概 述 第一章 城镇土地定级估价对象概况 第一节 广安市自然、经济、社会条件 广安市位于四川省东部，是中国改革开放和现代化建设总设计师邓小平同志的故乡°56′～107°18′，北纬30°01′～30°50′之间。东西宽130公里，南北长90公里，幅员面积6344平方公里，辖广安、岳池、武胜、华蓥、邻水五个区、县（市），83个镇，91个乡。 一、自然概况 广安市地处中亚热带湿润季风气候区，冬季有秦岭、大巴山阻挡，因西伯利亚来的冷空气侵入；春季有东亚季风穿越华蓥山形成焚风效应，盛夏受西太平洋副热带高压控制较深，春末夏初和整个秋季受冷暖气团交绥区影响，因而广安气候的基本特征是：四季分明、雨量丰沛、冬暖夏热。春早、夏长、秋短。湿度大、日照长、霜期短、风力小。 广安市年降水量 1200毫米左右，平均气温 17.1℃。全年月平均最高气温主要在夏季的7～8月份，最低气温是冬季的1月份，地形地势对区域性气候有很大影响。由于华蓥山脉的亘起，对区内气温和湿度及降水在空间上的不均匀性都有一定影响，华蓥山以东，气温比全区域平均偏低约0.4℃，相对湿度比全区平均增大约2％；华蓥山以西的广大区域，其气温比东南部平均偏高约0.5℃，相对湿度则比东南一带平均降低约3％。华蓥山区降水量充沛，华蓥山以西的广大中西部区降水相对较少，而华蓥山以东的东南一带则介于两区之间。 二、地形地貌 广安市地处四川盆地中东部，（地势东高西低）以丘陵地形为主，其东南跨华蓥山中低山山系；中部和西部为连绵起伏的丘陵，其间有嘉陵江、渠江汇流穿越，以华蓥山为界可将全区分为两大地貌单元：西部为浅丘平坝区，东部为深丘平行岭谷区。东南一带，因跨涉川东平行山系，有两