天津市奥林匹克公寓项新目营销策划报告.ppt

锋华兴业房地产经纪有限公司 企业文化 真诚做人 勤奋做事 和谐发展 共存共赢 第二部分 客户群定位 第一部分 目录 第一章 项目概况 一、宗地位置 本项目坐落于水上公园南侧，位于西南奥运板块内，所属区域北面复康路、南临红旗南路、西靠苑西路、东朝紫金山路。该板块所处的地点亦有两大得天独厚不可替代的地理优势：其一是环绕着市区内面积最大、水域风景最优美的公园——水上公园；其二是紧邻着2008年奥运会天津分会场。地图1.ppt 第一章 项目概况 二、宗地现状 1、四至范围 本项目位于水上东路延长线——凌宾路西侧，红旗 南路以北，时代奥城商圈以南，时代奥城公建区南部 现有住宅围墙以东。 2、该项目地势平坦，正负零为3.60，与周边地势基本保 持水平 3、目前该项目工程进度已经进入正负零以下的基础施工 阶段 第一章 项目概况 第一章 项目概况 2、教育情况 3、医疗机构 4、大型购物中心 5、文体场馆 6、公园景观 7、金融服务 8、主要宾馆服务 地图2.ppt 第一章 项目概况 （二）项目周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套 1、主要教育学院 天津师范大学南院、天津司法警官学校 2、主要商业中心 天津友谊商厦 3、主要文体场馆 自然博物馆、工业展览馆、天津博物馆、天津大剧院、 天津乐园 4、主要宾馆服务 喜来登大酒店（五星级）、帝城大酒店（四星级）、津 利华大酒店（四星级）、水晶宫饭店（四星级）、天津 迎宾馆（三星级） 第一章 项目概况 四、项目周边环境 治安环境良好 空气状况优良 噪声污染相对较小 周边景观优美 第二章 SWOT分析 一、Strenth 优势分析 S1 地理位置优越，此地块所属是天津市最早形成的高档 居住区域，为水上版块、奥运版块，新老热点交汇地区。 S2 便利的道路体系，交通便捷，四通八达。 S3 与竞争项目存在着小幅的价格优势。 S4 周边人文气息浓厚，休闲健身场所齐全。 S5 周边配套逐步完善，奥城商业的投入注入商业气氛。 S6 项目产品线多样化，满足不同消费人群的需求。 第二章 SWOT分析 二、Weakness 劣势分析 W1 周围同类项目较多，竞争态势较为明显。 W2 奥运题材具有一定的时间性，随着购买人群的理性， 缺少足够的市场吸引力。 W3 缺少高档社区需要的教育优势配套。 W4 奥城商业能否成功运营直接影响本项目商业部分的销 售及价格。 第二章 SWOT分析 W5 本项目盘量较小，缺少足够的项目影响力，广告费用 的约束给项目推广和销售带来阻力。 W6 较小盘量使得本项目的景观及规划少有特点，与竞争 项目存在很大的差异。 W7 本项目地块内存在烂尾会馆及项目一侧紧靠快速路噪 音较大。 W8 本项目90－100平米左右户型的租赁价格在区域市场缺 乏竞争优势。 第二章 SWOT分析 三、Opportunity 机会分析 O1 市区优势地段土地供应有限，优势明显。 O2 整体经济向好，地产发展迅速，环渤海经济中心的确 立，给天津房地产市场注入活力。 O3 08年奥运的到来对于本项目区域品质给予较大的提升。 O4 奥城及周遍竞争项目的高品质定位会给本区域形成鲜明 的高档住宅区的趋势。 05 环渤海经济的发展造成天津投资性的客户群加大及外籍 人士居住需求。 第二章 SWOT分析 四、Threat 威胁分析 T1 直接竞争对手对项目造成的威胁 T2 如何吸引更大范围消费者目光和注意力 T3 目标客户群置业理性趋势明显 T4 客群对物业的要求标准的提高 第三章 项目整体定位建议 一、完全作为住宅型公寓产品定位建议 1、我们认为本项目A、B两栋楼盘不宜全部作为普通住宅 项目销售。 分析原因如下： 作为住宅本案项目户型设计存在一定劣势 户型过小价格缺乏竞争性 项目自身存在的劣势影响以住宅形式销售 住宅配套难以提升品质 第三章 项目整体定位建议 2、我们认为本项目A、B两栋楼盘更不宜全部作为精装修住宅项目销售。 前期投入成本增高，导致整体的收益将降低。 水上板块早已形成富人区，此类人群注重社区物业的配套设施、对物业服务要求较高。单纯的精装修住宅的配套服务不同于酒店式公寓的水平，难以满足其生活、办公的需求。 精装修的公寓住宅若作为投资产品投放到租赁市场，其卖点远不如酒店式公寓项目吸引人，不能给投资者带来的更多的收益。 第三章