天津金地国际广场项目新产品建议书.docVIP

天津金地国际广场项目产品建议书 金地（集团）天津房地产开发有限公司 营销部 2009年10月 目录 一、区域市场分析 4 1、项目周边片区城市定位大幅提升 4 2、天津市中心城区商品房供应严重不足 4 2.1土地市场 4 2.2房地产市场 5 2.3 市区别墅市场 5 2.4 市区高端公寓市场 6 2.5小结 6 二、客户分析 6 1、天津高端客户分布特征 6 2、天津外来人口外来数量多年纪轻素质高 7 3、本项目的客户定位 8 三、住宅部分项目定位 10 1、本项目规划条件概述 10 2、地块价值分析 11 3、市场定位 11 4、产品定位 12 4.1 项目规划原则 12 4.2 别墅部分总体规划形式 13 4.3 别墅户型面积区间 13 4.4 别墅部分户型设计要求 14 4.5 停车方式及车位配比 15 4.6 采暖及制冷 15 4.7高层户型建议 15 4.8 会所 16 4.9幼儿园、小学 17 4.10其他配置 17 4.11立面风格建议 18 4.12景观概念以及风格方向 22 四、商业部分项目定位 25 1、商业主题定位 25 2、规划理念 26 3、业态分布 26 4、停车及车位 27 五、公寓部分项目定位 27 1、写字楼市场简析 27 1.1 天津写字楼市场特征描述 27 1.2 写字楼市场供需分析 28 1.3 写字楼市场细分 28 1.4 片区写字楼项目分析 30 1.5 小结 30 2、小户型公寓市场分析 31 2.1 小户型公寓市场细分 31 2.2 典型项目分析 32 2.3 小户型公寓贷款政策与相关费用分析 36 2.4 小结 37 3、发展建议 37 六、示范区展示建议 38 附件：片区内写字楼项目销售情况概览 39 一、区域市场分析 1、项目周边片区城市定位大幅提升 传统的天津中心小白楼CBD地区地域狭小，空间有限，城市功能过度集中，人口、交通和环境压力不断加大，发展局限性较大。因此，沿城市发展主轴向东西两侧扩展CBD的范围十分必要。 市政府对中心城区空间发展战略提出“一主两副、沿河拓展、功能提升”发展策略。将以小白楼CBD为主中心，向东西两端延伸设置城市新中心，向北为西站城市新中心，向南则为天钢柳林城市新中心。天钢柳林片区的战略地位由原先海河上游开发改造六大节点之一——智慧城板块提升为天津天钢柳林城市新中心，城市定位大幅提升。中外建项目正位于天钢柳林片区中心位置。 根据最新规划定位，天钢柳林城市新中心将建成面向国际，集商务办公、会议展览、商业娱乐、创智产业及高端居住（国际社区）于一体的，集中展现天津城市形象的生态型城市新中心，也必将成为天津对外开放及国际化程度最高的区域。天钢柳林城市新中心整体建设规划范围约15平方公里，规划“一带七区”，总开发建筑面积约1260万平方米，其中住宅（含还迁房）建筑面积605.5万平方米；公寓211万平方米；办公占214.5万平方米；公建（含会展、柳林公园）176.5万平方米；商业52.5万平方米。 目前，该区建设指挥部已成立，已完成5路3桥1堤岸及轻轨等基础设施的建造，会展中心即将开建。 天钢柳林城市新中心道路功能明确，交通组织有序，对接快速交通系统。区域轨道交通密集、发达。过境轨道交通线路有M1,M9,M7,M10,Z1（市域快速铁路线）等。本项目距离M9M7Z1的换乘站仅300米，出行便捷，亦可通过轨道交通换乘到达全市各角落。 区域定位的大幅度提升，该区域发展前景广阔，对本项目的定位提出了更高的要求，也为本案调整规划，提升项目档次提供了充足的发展空间。城市功能定位提升，也使得天钢柳林区域将成为继水上奥体、梅江、老城厢后的又一高端居住区的聚集地。 此外，河东区沿海河开发力度不断加大，南站CBD中的嘉里项目，中信项目，中粮六纬路等项目的开发建设必将提升河东区整体城市形象与地位。 2、天津市中心城区商品房供应严重不足 2.1土地市场 市区土地总体供需关系异常紧张，可用于开发的土地供应量远远不能满足商品住宅需求量，土地供应结构的问题直接导致市区商品住宅市场供应量的短缺。 住宅 土地宗数 土地面积（含公建） 住宅建筑面积 住宅销售面积 2005年 15 72.3 151.7 439 2006年 10 41.5 83.7 324 2007年 5 24.2 45.3 327 2008年 5 12.0 25.4 127 2009上半年 3 16.3 19.8 140 此外，从市区近期批租土地的规划指标分析，容积率均在2.3以上，也就是说低密度产品将在未来不长的时间内在市区绝迹。 2.2房地产市场 商品房成交情况 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1-8月