建业集团城市土地一级新开发方案.ppt

整体 运营策略 运营策略 5、赢利 土地一级开发获取稳定收益，二级开发市场获取高额利润，三级开发市场获取持久收益，形成三级互补，资本流通，做到既保证稳定现金流，又保证高额利润，兼具同步开发良性循环的稳健良性生态产业链 3、联动 城市运营指导土地一级开发，土地一级开发引导二级开发和三级开发，一极三级联动，优势互补 4、发展 审时度势，土地市场发展良好就采用1.0运营模式，从土地一级开发市场获取稳定收益；房地产市场发展良好就采用1.0、2.0模式，两级联动，共同获取超值利润；整体形势良好，就采用三级联动模式，产业链全部启动，快速 发展。 2、掌控 根据整体战略部署，尽快进行优质资源、稀缺资源、独有资源及潜力资源等不同开发等级的文化、旅游、经济相关产业资源分阶段、分批次的占有和开发； 1、整合 整合教育、传媒、医疗、金融机构、商业、服务等强势资本与品牌，打包形成建业集团资源核； 6.最优 介入河南省各级城市规划、前期策划、产业集聚、经济力提升等城市运营，进行土地一级市场开发，获取二级市场、三级市场开发管理的最佳切入点和最佳项目结合点； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 土 地 一 级 开 发 操 作 流 程 1、签订区域框架性合作协议（意向书） 2、考察、调研、城市规划会、评审会、策划 3、协商并签订区域合作协议书 4、双方组成合作开发指挥部 5、完成整体项目的立项审批 7、开始招商，成本收益优先返还建业集团 6、土地营销启动 9、土地一级开发结束，进入二级开发阶段 8、招商结束，返还溢出土地收益 操作流程 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 为二级拿地铺垫 （通过二级房地产开发获利） 分享土地增值收益 （通过控制成本和开发创新获利） 土地一级开发赢利模式 城市运营本身的特点就是周期长、投资大，但由于是滚动开发模式，因此在运营过程中，资金的占用并不大。关于土地，可与各地政府合作进行资源整合型城市运营、进行土地规划，并不占有土地，不存在‘土地储备’的概念，更谈不上‘囤地’。同时进入商业地产、休闲（旅游地产）、养疗地产等领域的地产开发，也为建业集团多元化参与城市运营提供了不同的赢利模式。 从一级开发本身获利 （通过严格控制各阶段成本费用获利） 持有部分公共建筑 （通过持有优质物业、提供公共服务获利） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 盈利模式1：从一级土地开发本身获利 比重最大、控制难度最大的成本费用就在于征地拆迁费用，虽然地方政府有相关标准和规定，但在实际执行中有难度。这就要求开发商具备较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、协调的能力，在转居安置等方面妥善解决当地政府和农民的后顾之忧，同时能够最大限度地降低成本，实现多赢局面。 整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地一级开发，需要分批次地批地、征地、拆迁，严格整合各步骤的节奏。例如，先盖转居房，原居民再搬迁，企业再征地拆迁，再安置劳动力，资金安排则贯穿始终。通过各步骤的无缝衔接，使企业的人员效率、资金效率达到最高，政府和农民的满意度达到最高。 成本结构透明化，盈利能力就表现在对成本的控制能力。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 盈利模式2：分享土地增值收益 在某些城市，采取了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。在此情况下可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。 实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围，以及分批出让计划的安排。 在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有： 投资环境景观。例如，改造旧河道，变废为宝；加强景观和园林的规划建设，美化环境。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。 投资公共配套