徐州翠屏国际商业广场新项目定位报告.pptVIP

翠屏国际商业广场项目定位报告;目录;第一章、城市与商业发展研究;城市与商业发展研究;1;;城市与商业发展研究;;;贾汪区GDP保持快速增长态势，连续6年保持增幅在10%以上。持高增长状态为商业发展奠定了坚实的基础。 2010年全区GDP达到135.28亿，同比增长14.7%，人均GDP约为4590美元。 贾汪区人均GDP从2003年到2010年增长超过三倍。 贾汪区经济仍将保持较快的速度，因而商业发展基础较好。;;;;城市与商业发展研究;城市商业发展研究;城市商业发展研究;城市商业发展研究;城市商业发展研究;城市与商业发展研究;投资潜力的影响因素： 1、市场规模 2、经济水平 3、市场的增长趋势 4、市场的风险 基于以上分析,建立如表所示分析因子:;利用SPSS对35个地区的4个因子进行聚类分析。聚类分析的结果如下表所示 :;地区发展性质属于同一类别，发展轨迹相似，发展模式可以借鉴。 35个地区总共被聚为5类，从感观的认识上来看，聚类的结果比较理想，可以从经济上进行解释 具有相似特征的城市都被聚在同一组内,各组城市商业地产的市场特征详见下表：;城市与商业发展研究;城市与商业发展研究小结;第二章、区域商业市场环境分析;贾汪商业市场概况;贾汪商业市场概况;贾汪商业市场概况;商业服务区是对一个成熟且有商业价值属性区域的称呼。按照级别划分，它可以是同心圆、可以是半圆、可以是等边型及其它类不规则形态；按照其所辐射的范围，则依据商业服务区的级别可以是半径在0.5至1公里、1.5至3公里、5公里，甚至于整个城市。;;;;;;贾汪商业市场概况;;;;;业态供应分析;业态供应分析;业态供应分析;业态供应分析;贾汪商业市场概况;业态需求分析;业态需求分析;业态需求分析;;贾汪商业市场概况;业态缺口分析;贾汪商业市场概况;贾汪商业主要集中在城镇中心，布局分散，缺乏整体规划。 按照ABC服务区划分原理及实际经验，本案所划分的服务区覆盖了贾汪城镇中心区域，辐射总人口可达12万。 区域商业供应角度分析，区域内经营业态结构多为中低档商品。业态较为单一，餐饮、休闲娱乐业态呈现不足。缺乏政府、商务接待、消费等较为高端的场所。 区域商业需求角度分析，商圈???2010年消费零售总额预估225734万元,预计2013年水平增至300453万元，商业零售空间需求量预计为25万平米。 根据目前商业物业的供应情况，预计至2013年缺口为6万平米，短期内供应量如果增大，易导致市场竞争加剧，影响投资收益。;第三章、项目地块条件研究;项目地块条件研究;条件构成;项目地块条件研究;商业成功的基础在于充分的人流，就要评价人流导入的潜力。可以从三个方面来判断。 地段：所处的商圈或商业片区居住人口、商业人流等聚合能力。 交通：服务区内与服务外对商业人流的导入能力。 区位：评价项目本身对于聚合人流的内外衔接能力。;商业成功的基础在于充分的人流，就要评价人流导入的潜力。可以从三个方面来判断。 地段：所处的商圈或商业片区居住人口、商业人流等聚合能力。 交通：服务区内与服务外对商业人流的导入能力。 区位：评价项目本身对于聚合人流的内外衔接能力。;商业成功的基础在于充分的人流，就要评价人流导入的潜力。可以从三个方面来判断。 地段：所处的商圈或商业片区居住人口、商业人流等聚合能力。 交通：服务区内与服务外对商业人流的导入能力。 区位：评价项目本身对于聚合人流的内外衔接能力。;商业成功的基础在于充分的人流，就要评价人流导入的潜力。可以从三个方面来判断。 地段：所处的商圈或商业片区居住人口、商业人流等聚合能力。 交通：服务区内与服务外对商业人流的导入能力。 区位：评价项目本身对于聚合人流的内外衔接能力。;商业氛围是项目经营的市场微环境，商业项目经营必须具备良好的商业氛围。 建筑形态影响业态的选择，关系到业态业种的组合。 区域商业存量竞争情况影响项目的财务收益。;商业氛围是项目经营的市场微环境，商业项目经营必须具备良好的商业氛围。 建筑形态影响业态的选择，关系到业态业种的组合。 区域商业存量竞争情况影响项目的财务收益。;商业氛围是项目经营的市场微环境，商业项目经营必须具备良好的商业氛围。 建筑形态影响业态的选择，关系到业态业种的组合。 区域商业存量竞争情况影响项目的财务收益。;项目地块条件研究;优势;第四章、项目定位分析;项目定位分析;怎样的定位能赢取市场?;定位理念 ;项目定位分析;客群定位思考;目标客群的定位决定商业最终需求，而最终需求反过来对业态及业种组合与配比起决定性作用。在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。 城市层面：满足城市特定群体需求； 区域层面：满足区域内消费特征需求： 组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。;目标客群的定位决定商业最终需求，而最终