德思勤深圳市宝安区中新粮澜山营销执行报告.ppt

中粮·澜山营销执行报告;报告纲要; Part 1把 脉 市 场; 06年至今深圳各区销售面积;2003-2006年宝安区住宅价格直线攀升，2006年1-9月住宅均价高达7887元/平方米;2006下半年宝安商品房成交情况;新政下宝安地产市场三大表现;今年年底到明年年初，共有10多个楼盘推出市场，其中大户型供应量居多未来竞争非常激烈！！;06年宝安楼市小结及07年预测; Part 2审 视 项 目;项目资料;项目周边环境分析;项目核心价值一：低容积率;项目核心价值二：全生态山居物业;项目核心价值三：稀缺纯居大户;项目核心价值四：疾速交通路网;;在五大核心价值支撑之下,项目建立独特价值体系;11万㎡低密度依山生态建筑;SWOT分析——Weaknesses 劣势;SWOT分析——Opportunity机会; SWOT分析——Threaten 威胁;SWOT应对战略; Part 3项 目 定 位;宝安区典型项目客户分析;宝安区典型项目客户分析;宝安区典型项目客户分析;客户分析结论; 客户定位 —— 目标客户的形象;宝安有产阶级;“城市生态生活追附者”典型客户描述一;“城市生态生活追附者”典型客户描述二;“城市生态生活追附者”典型客户描述三;生活空间—— 乐于享受“阔绰的空间”，户型内部各部分的面积需求都较大 生活环境——从多层次混合型社区向相对单一化的高尚社区追求 生活文化——从嘈杂到宁静，追求全新的社区文化、自然亲近的邻里文化 隐性需求——需要理性的标签，抹不掉的氏族血缘生存方式、重视儿女的教育，潜意识的光宗耀祖及社会认同度 安全需求——对居住的安全问题非常关注; 它是一记印章—— 为项目打上独有的人居环境及生活方式的印记; 物业定位;绝版奢侈生活;案名;最值得珍藏的奢侈生活…;远处，山海如黛；近处，碧山如靛； 独立山体坡岭，视野开阔； 林中感应山的平静力量； 风生水起之所生态的呼吸，自由的享受 不复再有的珍贵席位，仅为私有。。。 ;山居·巅峰的奢侈 ——上层尊贵建筑;在这里，你还可以是： 淳朴殷实的山林农夫 山岭庭院中的茶座主人 感应山林真意的禅者; 价格建议;价格预估： 结合2006年区域市场状况及本项目入市时间，预计本项目的入市销售均价为12000～15000元/㎡。 注：具体价格方案将于正式销售前一个月正式提交。; Part 4物 业 建 议;结合山势的坡屋顶，建议采用红、深褐或蓝色，融于自然而不张扬;建筑风格建议;华丽的穹顶、柱式和立面雕塑，优美的造型比例、细部处理、屋顶形态，无不展示出文艺复兴时期的宏伟气势和繁华精致的意大利托斯卡那（Tuscany）风格 门窗、飘簷、露台等建筑表现元素，使得建筑外形洋溢着轻松、浪漫的生活气息。 观景楼，集实用和建筑美感于一体，尽览高尔夫球场的景色 意大利的古典风格结合夏威夷的悠闲气质，两大高雅、明快的经典建筑元素的完美组合;鸿荣源开发案例借鉴——建筑表现彰显档次;公共空间建议;山体景观设计;园林小品建议;山体环境改造; 会所设置建议;巴黎空运的新鲜面包 法国空运的活龙虾，;物业管理;小区边界红外探测系统 小区内智能警示系统 大堂智能门禁系统 自动识别业主身份电梯系统 智能门锁系统 室内红外防护系统; Part 5营 销 攻 略;营销卖点整合;营销总思路;预热期长：;营销战略1：树立深圳西绝版标杆地位;豪宅的三种气质;营销战略2：三维合力制胜;四大营销手段;媒介一：户外广告设置 广告位选择：广深高速、107国道、宝安大道、深南大道（上海宾馆、白石洲、宝安大道） 选择效应：有效扩大项目影响力、截流目标区域客户，彻底锁定客户群体行动区域;入市时机选择;可能选择的入市时段;导入期; 推售策略; 营销推广主题;气势篇 奢享·逐鹿中原;气度篇 奢享·成就颠峰;气质篇 奢享·沉淀内省;导入期阶段（2007年2月1日－2007年5月31日）;营销推广重点： 工程重点：工程快速进行 营销重点：项目前期形象导入 营销目标：引起社会关注，扩大项目认知度;; 通过春交会进行项目形象树立及企业品牌提升。 现场设置物业顾问介绍，并设置看楼专车；现场派送礼品，积累诚意客户。;蓄势期阶段（2007年6月1日－2007年8月31日）;营销推广重点： 工程重点：主体工程封顶、出外立面 营销重点：区域价值炒作、项目卖点及形象推广 营销目标：提升项目形象及价值、全市范围蓄客;蓄势期营销活动;蓄势期营销活动;奢侈品展览;开盘期阶段（2007年9月1日－2007年9月30日）;营销推广重点： 工程重点：顺利取得预售证、顺利竣工 营销重点：项目卖点推广、售卖信息发布 营销目标：盛大开盘、销售率达到65%、提高中