新景祥厦门万科金色悦新城项目营销策略思考.pptVIP

项目下半年总体营销策略思考;销售目标 推售安排 活动营销 总体蓄客策略 1、2#底商 花园洋房;2010年下半年项目销售目标： 3#楼销售目标：总套数：402套 面积：33708㎡ 11月5日前完成3#楼85%341套 11月30日前完成3#楼98%393套 商业部分销售目标：总套数：86套 面积：约8000㎡ 11月5日前完成商业60% 12月5日前完成商业95% 花园洋房销售目标：总套数：108套 面积：14043.24㎡ 12月10日前完成洋房80%86套 12月20日前完成90%97套 ;余屋统计;7月;活动节点;销售目标 推售安排 活动营销 总体蓄客策略 1、2#底商 花园洋房; 蓄客目标：预计实现销售目标需拓客5000组; 阶段客户累计目标：第一阶段计划拓客1000组; 阶段客户累计目标：第二阶段计划拓客3000组; 阶段客户累计目标：第三阶段计划拓客1000组;销售目标 推售安排 活动营销 总体蓄客策略 1、2#底商 花园洋房;二期整体计划： 线上推售：所有商业 推售时间：2010年10月5日 蓄客目标分解 蓄客时间：2010年7月20日-10月5日，约2.5个月时间 蓄客目标：开盘前蓄客1000组 销售目标 建议均价：18000/㎡ 销售速度：11月5日前完成商业60% 12月5日前完成商业95% ; 马巷镇商圈：马巷作为“闽南四大古镇”之一，一直以来是厦门东部的经济文化中心。经过古镇的历史沉淀以及近几年的快速发展，如今，马巷已成为翔安最成熟的商圈，消费人群除了马巷本地人外，还辐射到新圩镇、内厝镇以及部分新店镇人口。据统计，片区商业目前辐射人口达20万人。 新店镇商圈： 新店是翔安新城区所在地，是目前最受关注的商圈。近年来，在翔安大力建设新城区的推动下，在大规模的商品房项目开发下，如特房美地雅登商业、汇景购物广场等项目的建设，新店商圈已崭露雏形。;商业发展规划：根据厦门市、翔安区远景规划，本案所处的马巷镇到2020年规划人口达20万，商业体量将达到20万㎡，而目前镇区在营商业体量约为5-6万㎡，因此从远景规划来看本案商业存在一定的市场机会。;商业整体状况：近几年马巷有翔安商业广场、翔安商城等大型商业投入使用，但整体经营状况较为一般，经营档次和规模相对有限，这主要受区域城镇人口规模有限、人均消费水平不高等因素制约；目前马巷商圈中心商业街店铺租金平均在50-70元/㎡月，核心地段可达100元/㎡月，年投资回报率仅在4%-6%左右（按商铺售价17000元/㎡） 。;街区商业运营状况：从马巷巷南路、巷东路及春江里底商三条街区的商业运营情况来看，商业氛围一般，业态档次较低，主要服务周边居民。 ;产品规划;产品规划;产品规划;四、客户分析;所处翔安马巷商圈附近，周边结合美地雅登、汇景新城中心成熟商圈以及与项目一路之隔的品牌国企锦绣祥安的商圈联动，区域商圈氛围浓厚，未来可形成翔安新的商业中心； 品牌地产打造，品牌物管集中管理，确保店面经营有序，档次高； 商业作为社区型商业定位，8800㎡的商业规划要满足金色悦城项目本项目约5000人的消费需求，另外本区域周边居住人群以及周边大型社区，未来消费力充足； 1+1店铺，大部分挑高6.8米，买一层用两层； 主力店面约50㎡，小面积、低总价； 开间最大达到6.3米，径深最浅12.5米，适合各种业态经营； 配备充足的车位可供消费者停车轻松购物； 店面与路面齐平，购物更为便捷，更易吸聚人潮； 约4—5%的公摊率，低公摊。;细分定价策略： 1、2#楼店铺整体均价约为15000元/㎡（总销金额约为2321万元）。 在整体均价的基础上，从客户关心的店面人流、赠送面积、店面面宽、店铺结构等对产品进行优劣评价，将店铺分为上、中、下马三个等级，进行高中低价差有效组合，实现店铺的快销高利。;1#楼店面评级;2#楼店面评级;七、拓客手段;七、拓客手段;七、拓客手段; 活动一 活动二 活动三 活动四; 活动一 活动二 活动三 活动四; 活动一 活动二 活动三 活动四; 活动一 活动二 活动三 活动四; 产品利基活动;九、需要配合;九、 附件：七月份拓客计划表1;九、 附件：七月份拓