昆明市云溪综合商城项新目定位建议提案.pptVIP

CCTI战略研究模型 项目自身分析——区域位置分析 未来本区域远景区域优势 第一圈层竞争 昆 明 涉农专业市场增长比例 据昆明市工商行政管理局统计数据显示，2006年7月底，昆明主城区的农贸市场为185个，而2006年12月31日在次统计时，农贸市场总数已降至169个，由于老城区的拆迁短短5个月就减少了16个，根据城市的发展及现有的数量以远远不能够满足市民的需求，尤其是新城区的紧缺现象尤为明显。 项目定位思路主脉 市场规划定位思路： 源起：“民以食为天” 从古至今、衣/食/住/行、都是人们赖以生存的根本,尤其以食为重; 云溪综合商城依托新昆明的发展建设,地处新老城之间的核心中轴,辐射整个新城区未来规划区域40万人口消费群体的巨大需求. 根据项目所处区域版块分析,汽车配件、五金机电、装饰建材、家居、家具等专业市场占据着新城区的绝对地位及规模优势,随着新城区的不段完善及各大住宅楼盘.各新兴专业市场的交付使用.随着大量的流动人口.居住人口 的大幅度增加,首先这部分人最需要的是什么? ＿＿食品 尤其是快速生活类消费品的需求. 据此.建议云溪综合商城的经营定位以食品.果品.日用日化产品等老百姓最需要的东西做为市场的经营主题定位. 项目定位 项目定位--传达给市场的表象 产品组合 价格预估—— 价格策略 定此价格的目的是，采取“放水养鱼、陪育市场”的价格政策，任何一个新兴的市场到开业—兴旺—达到稳定合理的租金收益都需要一定的陪育时期，若不给予市场一定的陪育期，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置，另一方面即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难形成，市场不温不火，老商户不愿支撑，新商户不愿进场，造成恶性循环。 招商策略 为了达到快速招商的目的，吸引目标商户尽快落定，建议同区域的商铺统一租金制，先到先得，先到先挑到好位置来吸引商户，制定统一租金的目的是因为市场刚开始招商时大部分商家会处于观望状态，实行统一租金策略有利于刺激商户先行进场抢占好位置，后近场的商户虽然没有好的位置，但看到前面已有很多商家入住，也会增强对市场的信心，这有利于快速招商。 确保绝对成功而非风险成功的招商模式 关键问题 昆明专业市场情况——市场价值发展趋势 ——从昆明专业市场分析来看，目前昆明的专业市场处于无绪发展状态，由于土地供应和市场需求供应的有限性，使得昆明的专业市场盲目的跟风趋势严重。 我们的招商定位策略 核心价值产品定位组合要结合自身资源优势，符合市场需求，突出区域版块优势，以昆明新城区新的商业制高点来提升市场的商业价值； ①突出项目的区域环境，以发展新城区的生活型市场来突出它无可比拟的市场经营环境； ②突出项目的交通优势来定义市场优越的交通环境； ③ 加快市场的定位广告投放，树立项目形象确定，增强客户对市场的信心； ④市场内部科学合理业态定位和经营规划，给市场功能定位形成一定的优势； ⑤制定足以打击竞争对手的招商政策，快速吸引商户的优惠政策、清出客户疑虑，不给其他竞争者机会，达到快速招商、快速收回投资的目的； ⑥制定能确保市场兴旺、持续经营的市场管理措施，消除商户对市场后续管理的疑虑； 商业地产的招商误区解析 商业项目的成功运作，招商是关键。招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。商业项目的招商工作不同于住宅的销售工作，不是单纯的租赁交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。从目前的商业项目招商来看，主要存在以下几个方面的误区— 误区一：缺乏整体招商规划 商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力业态、辅助业态等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不致于只要想进来经营就直接招进来，形成一个大杂烩。 误区二：单纯依靠广告招商 招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。 误区三：招商工作欠缺执行力 制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制，目标到位，责任到人，谁的担子由谁挑，层层分解，层层落实。另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有招商方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通