河北天山水榭花都中央新别墅项目营销整合方案.pptVIP

水榭花都 2010年营销整合方案; 目 录 一、2009工作总结 二、2009-2010市场分析 三、2010项目营销整合方案 ; 第一部分 2009年情况回顾;一、2009年营销总结;;天山水榭花都有效来电2268 组 来电转来访562组，来电转来访比例24% 有效来访1278 组，客户认购109 套;1、来电渠道比例分析;2、来访渠道比例分析 ;3、来访客户年龄、职业比例分析图;4、来访客户购房目的、面积需求比例分析图; 成交客户30-40岁占55%,可以看出此年龄阶段客户为本项目主要购房人群。 成交客户从事职业以私营企业主、国有企业职员和政府机关公务员为辅，分别占28%、24%、17%，再次坚定的证明本案现在及未来的成交客户一定为城市中坚力量人群。;1）地段优势直接导致购买的最突出的因素占总比例的42%，是市场稀缺性的重点表现。 2）28%是由于优惠折扣为诱因成交，高于产品本身，说明成交客户更为务实，更为理性，在考虑产品本身时，购房人群注重于项目的性价比。 ;1、项目平面媒体推广的运用，以更高品质化的平面设计，和更生动的产品描绘文案来激发市场的购买力； 2、在未来渠道营销的实际操作形式中，应结合城市圈层文化的特征（24%老客户推介到访），更深入（如：企事业联谊、专家论坛）、更直接的打动目标消费者。 3、优惠折扣的应用是营销中不可避免的一种手段，但决不能成为唯一手段。因此，无论是由于28%通过优惠折扣成交的客户，还是在价格上有抗性的未成交客户，我们必须采取引导他们对项目中央地段、西班牙产品风格及城市品质生活的认同，不能进入“性价比”的误区。打造高尚社区品牌，从而不断增加销售收入。 ; 第二部分 2009-2010市场简析;2009年城区商品房销售面积22.73万M2 ，平均均价5500元/M2 ? 2009年承德市房地产综合开发建设施工面积为170万平方米，完成投资13亿元，其中住宅施工面积为135万平方米，完成投资11亿元，竣工面积55万平方米。廉租住房110套，面积4950平方米，投资1238万元，建设经济适用住房12.7万平方米。商品房累计待售面积113.42万平方米，已销售面积约为22.73万平方米（约2000多套）。???商品房待售面积的增加，使开发商销售压力依然很大。 市区住宅平均销售价格为3503元/平方米，同比上涨9.8%。而在承德市中心区，特别是老城区商品房价格均出现上涨，一些地段较好的项目，价格在5000-7000元/平方米。整个承德市所有住宅产品（别墅、洋房、普宅）总均价在5500元/平方米。 ;2009年全市综合开发面积400万M2 ，城区综合开发面积180万M2 　 2009年全市房地产综合开发施工面积400万平方米，同比增长11.11％，完成投资35亿元，同比增长16.67％；住宅施工面积350万平方米，同比增长9.37％，完成投资28亿元，同比增长12.00％；竣工面积140万平方米；其中市中心区安排房地产综合开发建设施工面积180万平方米，同比增长12.50％；完成投资15亿元，同比增长15.38％。;3084USD年收入不断拉动着消费指数，人口增长率低，人口密度小 2008年人均GDP是3084美元。到2008年１２月末累计居民消费价格总指数为１０７.３，比２００７年（１０７）上升了０.３个百分点。全市城镇单位从业人员为２４.６万人，比上年增加４４０６人，增长率为１.８％。其中城镇单位在岗职工２３.３万人。在岗职工工资总额６１.２亿元，增长３２.５％。城镇登记失业率４.３８％，比上年下降０.０６个百分点，控制在调控目标之内。 08年末全市总人口（户籍）３６９.３８万人，比上年增长６.７８‰。其中男性１９１.５４万人，女性１７７.８４万人，人口自然增长率５.０８‰，比上年下降３.７４个千分点。 ;注：2009年全市十大项目全部为2008年结转项目： ① 承德?世纪城二期\新世家\富华新天地\凤凰山住宅小区\老居宅棚户区改造\东园林老旧简小区综合改造\天山水榭花都\双滦区麻纺厂棚户区改造（经济适用住房项目）\双滦区应营子改造\营子区兴隆小区（经济适用住房项目）。 ② 以下表格包括上述部分项目，通过18个项目的货量情况，分析2010年市场供应。 ③ 2008年，承德销售的1978套商品房，3成为单位团购房（承钢、附属医院等）。 ;项目名称;通过上表我们可以了解到： 1、08-09年销售增长率达21.4%，而本案09年只占总体市场去化的20%，相对欣雅山庄450套的销售是小巫见大巫。 2、由于09年下半年市场