深圳金地名津商业营销新方案初步建议销售推广策略.pptVIP

;金地名津商业营销方案初步建议;目录;深圳整体商业市场分析第一部分;;1.1、宏观政策对商业市场的影响;1.2、商业市场批售及成交情况;1.3、商业市场近期销售情况;1.4、商业市场总结及未来发展趋势;;2.1、福田口岸区域商圈分析;2.2、典型口岸商业——罗湖口岸商圈分析;2.3、深圳南山口岸—西部通道附近商圈分析;口岸商城随着地铁的开通，价值不断飙升;2.4、福田口岸商业市场总结;;3.1、所属区位分析;3.2、区域交通分析;3.3、区域消费力分析;3.4、典型商业项目分析;3.5、项目四至分析;3.6、商业平面规划情况;3.7、项目SWOT分析;;;区位价值：城市核心区位的口岸大型商用物业;交通价值：三维交通辐射深港核心 ;体量价值：31000平米以可驱动小型商圈 ;产品价值：双形态综合性商业体;;;这一概念目前在国外非常流行 ，美国率先兴起了Lifestyle Shopping Center的开发热潮。作为洛杉矶最时尚的购物中心，Grove是洛杉矶的商业热点，仅2006年Grove就吸引了约1800万的观光客和消费者。 Grove拥有位于洛杉矶都市中难得的开放式购物环境，它的前身是位于洛杉矶第三街区的Fairfax路的一个蔬果农贸市场，4年前由洛杉矶当地一家开发商将其重新规划建设成为一个独具特色的Lifestyle Shopping Center。 ;The Grove项目商业业态与其他美国商业项目乃至中国大城市的商业项目均无差异： 服装服饰业态所占比例最大 娱乐业态：电影院 休闲业态：SPA和书店 餐饮：咖啡、冰激凌、冷饮店、快餐、正餐 其他：化妆品/个人护理、珠宝等 ;The Grove项目吸引大量消费者的亮点： 建筑形式 ;The Grove项目吸引大量消费者的亮点： 建筑形式 ; 店铺形象;The Grove项目四大标志物之一： The Spirit of Los Angeles ;The Grove项目四大标志物之一： 有轨双层电车 ;The Grove项目四大标志物之一： 音乐喷泉 ;The Grove项目四大标志物之一： 电影院 ;The Grove定期举办各种表演/亲子活动; 本项目虽然无法在建筑形态上进行较大的改动。但可以在商业氛围，商业形象面上进行有效的提升。同时，定期安排一些小型商业活动，调动社会层面的对本项目的商业关注度。从而建立全新的商业形象氛围。;;5.1、销售铺位??析;5.1、销售铺位分析;5.2、价格策略建议; 市场比较法;权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。； 按照市场比较法测算项目首层临街商铺售价约为 （83882*40%）+（76087*60%）= 79204≈8万元/㎡;一层整体均价初步判断： （83882*40%）+（76087*60%）=79204≈8万元/㎡; 按照商业价值规律判断;5.3、销售收益测算;销售模式探讨;销售模式探讨;销售模式探讨;带租约销售是指开发商在销售前就进行了招商，并先把铺位租给 了商家，然后再把商铺卖给投资者。;结合本项目的两大目的：;销售模式探讨;销售对象探讨;我们目标投资客户;销售对象探讨;销售对象探讨;销售对象探讨;入市时机及销售前提;销售旺季入市:每年9月至12月是房地产销售的黄金旺季，一般在销售黄金时段推出的 楼盘，比较容易快速聚集人气，在销售初期达到较高的销售率，因此 入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。本项目尽量拉近与销售旺季 之间的距离，通过前期迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进 项目在 旺季来临时的后续销售。 ;排号认筹期定在2011年8月上旬，正式开盘期暂定于2011年9月底. （具体可根据实际认筹结果而调整);3、正式开盘销售前提条件 ■ 现场包装 楼体包装到位； 项目周边整改到位； 现场气氛营造完成（导示系统、灯杆旗、绿化等）。 ■ 资料 装修标准、配套设施提前落实 按揭银行提前落实(如按揭) 价格表及付款方式 完成必要的销售文件（认购协议、经营权转让合同、选铺须知、分期付款须知、） ■ 销售人员 开盘前培训 对前期重点客户进行回访，知会开盘及优惠信息 ■ 宣传准备 报纸广告准备完毕并提前预订版面 开盘活动安排（时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等） 礼仪及礼品准备;不同阶段营销推广侧重点;不同阶段营销推广侧重点;不同阶段营销推广侧重点;不同阶段营销推广侧重点;不同阶段营销推广侧重点; 媒体组合： 以楼体条幅、站台、灯箱与手机短信为主，促销活动为辅。 ;08月15