策源江苏张家港暨阳湖新别墅项目年度营销计划.ppt

张家港暨阳湖项目2010年度营销计划 一、取消房屋税费优惠 鉴于目前经济回暖、房地产市场形势向好，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。可能终止的政策包括契税、营业税减免;首套及改善型购房按揭利率7折优惠;房地产开发项目自有资本金比例降低等。 二、取消二套房贷优惠政策 2009年11月开始，上海全面取消二套房贷优惠政策，工行、建行已经发文明确二套房贷严格执行利率1.1倍的规定。南京、苏州等城市二套房贷优惠也全面或部分收紧。而在广州，二套房贷优惠政策则是外紧内松，按规定，二套房贷优惠政策只是执行至今年12月31日，这一政策明年取消的可能性很大。该政策一旦收紧，将对二三次置业购房者，尤其是投资性购房者带来极大影响， 三、明年二季度开始加息 经济专家纷纷认为，明年中国加息的可能性比较大。明年中国央行将累计上调名义基准利率81个基点，每次27个基点，其中首次加息很可能在明年二季度出现。 2010年形势预判 可能影响明年市场走势的三大因素 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 可能会出现的三大现象 明年楼市行情趋于平淡。一季度成交量极有可能继续递减，三季度、四季度出现回转，2010年全年销售量估计有可能下跌1-2成。 明年整体趋向盘整，一季度可能呈回调和小幅下跌，但后市仍会有上扬趋势，整体行情全年维持盘整的可能性更大。 优惠政策全部取消的可能为零，因为经济回暖还需要房地产继续出力。但考虑到明年即将到来的通胀，以及今年以来资产价格高涨不利因素，适度抑制楼市中的投资投机需求，将被列为政策目标。 2010年形势预判 销量走势方面 银行贷款方面 房价走势方面 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海市场走势 整体市场走势 在刺激政策取向没有根本性改变的情况下，明年房地产价格仍然会震荡向上。 整体盘整格局，一季度量价小幅下跌，三季度、四季度量升价平，成交量较今年略减。 无锡市场走势 在供应充足的前提下，明年房地产市场总体将比较稳定。 苏州（张家港）市场走势 随着开发量激增，明年房地产市场将呈现“量升价平，先抑后扬”格局。 2010年形势预判小结 2010年形势预判 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 走势趋平 回落 回暖 2010年形势预判 二季度 调控政策出台的季节， 市场观望，走势趋平 三、四季度 政策面影响逐渐过去平抑的刚需 开始释放，市场螺旋上升。 一季度 经过09年下半年的集中 放量后出现小幅回落 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户分析 回款目标 价格走势 推盘节点 推盘策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户分析 别墅来人区域分析 别墅累计总来人数—— 1135组 从整体来人区域看，城区范围内（城东、南、西、北）占到了总来人量的3/4以上； 而从已购客户区域看，城区范围内来人也已接近总量的7成； 乡镇范围内以金港镇来人相对较多，外省市则以临近本市的江阴客户为主； 本项目的主要客户群体还是以本市常住居民为主，江阴客户为辅。 来访区域（整体） 来访 区域 累计 百分比 城 中 291 25. 6 城 南 200 17.6 城 东 175 15.4 城 西 124 10.9 城北 64 5.6 江阴 53 4.7 锦丰 32 2.8 金港 31 2.7 塘桥 29 2.6 外 省 市 24 2.1 上海 21 1.9 乐余 16 1.4 其他 16 1.4 苏州 14 1.2 农场 12 1.1 大新 10 0.9