资阳市安岳县元象岭郡新营销方案.ppt

元象岭郡2013年度营销方案;品牌之战、清盘之战;Part.1 2012年营销回顾 Part.2 2013年市场分析 Part.3 2013年整体营销策略 Part.4 2013年营销策略执行 Part.5 项目团队构架及管理;Part.1 2012年营销回顾 ——整体市场稳中有升，明年供应增量大;成交及签约情况;关键词——“改善置业、个体户”;销售回顾小结;关键词：核心推广主线不明;关键词：品质表现张力不够;结论：渠道铺排执行较好，但推广合力效果一般，客户精准渠道缺失。;成果 ;Part.2 2013年市场分析 ——新政来袭，新盘加推;新政分析;数据来源：统计局; 2010 年 62324 39%;2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。;此次调控虽有六条之多，对影响意义深进的主要有以下几点： 一是限购进一步升级，明确了统一标准;;; 政策： 实施细则规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征； 解读：此前市场普遍按照总房款的1%计二手房所得税（简单计算：100万总价房子，3年涨到150万，如果按总房款1%交税，则为1.5万；如果按照房产交易盈利部分的20% 交则为10万）。 影响： 直接增加二手房交易成本，交易税费的上升预计将在短期内明显削弱二手房置业需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将显著回落； 不可忽略的是，新政也将阻碍改善性需求的入市，实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本，从而削弱需求导致成交量下滑； 同时或造成未来租金进一步提升，原先潜在业主转买为租，从而推升租金走高。;政策：实施细则强调差异化个人房贷，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求； 解读： 信贷是影响房地产成交最为主要的因素，如果部分地区出现二套房信贷的调整，其对成交必然受到重大影响。 影响： 历史调控的影响经验：从2010年“4.15”新政后的交易数据来看，出台的信贷政策效果明显，购房的银行按揭比例下降???显，一线城市下降的幅度是二三线城市近五倍。同时，新政后上门量和成交量双双呈现下降的趋势，其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大； 本次调控的影响预期：2012年下半年以来，随着楼市持续热销，个人住房贷款也日渐火热，2012年个人购房贷款全年增加9610亿元。但随着近期“国五条”及其细则的出台，已有银行收紧房贷。信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市成交量。;政策：实施细则对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。 解读：“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。预计房价上涨压力较大的已限购城市将直接提高限购标准，其他出现房价过快上涨情况的城市，不排除加入限购范围。 影响：从已执行限购城市的原有标准来看，58%的城市限购区域并未覆盖所有行政区，而以市区范围界定，新“国五条”细则对这些城市将有明显收紧。限购区域的扩大对于成交量必然有着较大的影响，从过去执行的情况看，覆盖所有行政区域的城市成交量下滑幅度要超过在主城区内限购的城市。限购范围扩至所有行政区将打击不合理需求，阶段性导致成交量下降。;政策：实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。” 解读：如果房产税扩围，预计房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市更容易被纳入扩大试点范围，如北京、深圳等。 影响： 现有征税区域影响经验：重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。 本次调控的影响：房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾造成的结果，房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影响必须视房产税出台的具体细则而定。房产税的逐渐扩围是行业的中长期方向，房产税的推出符合行业深层次的体制性变化方向。相比现有行政调控手段，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。;政策影响;;;竞品分析;区域多个潜在待售项目，供给量有所增加，竞争愈加激烈。;在售项目供给户型面积 区间在80-110㎡，以套二、套三为主；从潜在项目供给户型面积来看，小户型趋势明显。;优惠幅度大，实际成交均价不高。;典型竞品楼盘;畅销产品：90㎡;1、区域市场随着项目不断增加，市场供给量将增多，竞争环境更加激烈，对于本项目而言