鄂州牛头山项目市场研新究报告.doc

《笑傲江湖》：出大师之手，撰英雄故事。 江湖：鄂州地产市场群雄争锋，各据一方，商场如战场，市场就是江湖。 我笑。 笑有天时：借鄂州市城市规划给本地块开发带来的政策东风； 笑有地利：本地块三面环湖，交通便利，具备最具优势的开发资源； 笑有人和：两大公司强强联手，共创辉煌。 我傲。 傲视群雄：本项目地块从规模而言，在当前市场，甚至是鄂东地区，我们都可傲视群雄。 笑傲江湖 ——鄂州牛头山项目市场研究报告 内容摘要 本报告从对牛头山地块分析入手，在了解地块的前提下，对当前市场竞争进行分析，了解当前市场开发总量、开发模式、开发产品特征等，为地块开发方向做好前期市场分析铺垫；通过对城市地产开发方向、地产市场供求分析，了解中观市场状况及项目开发机遇；通过对宏观政治经济背景分析，了解地块开发的宏观背景及未来发展前景。通过以上对地块的分析及微观、中观、宏观等相关基本面进行研究，意图为长龙地产与劲牌集团合作开发鄂州牛头山地块项目这一大型房地产项目开发提供概念性指导建议。 关键词：牛头山地块 市场研究 重点章节提示：第一章 第二章第三节 第三章第五节 第四章 目 录 前 言 5 第一章 微观市场研究 7 第一节 地块分析 7 第二节 鄂州房地产市场现状扫描 13 第三节 在售典型项目分析 19 第四节 开发商及代理商对比研究 28 第五节 城东板块潜在地块分析 37 第六节 鄂州市房地产市场综合分析 43 第二章 中观市场研究 49 第一节 房地产市场投资消费分析 49 第二节 城市总体规划分析 51 第三节 总结 55 第三章 宏观市场研究 57 第一节 城市概况 57 第二节 经济分析 59 第三节 政策分析 61 第四节 十一五规划 66 第五节 总结 68 第四章 项目开发建议 69 第一节 项目SWOT分析 69 第二节 项目开发建议 71 结 语 75 第一章 微观市场研究 第一节 地块分析 一、项目基本情况 1、项目位置及现状 项目地块位于鄂州市城东新区的洋澜湖东岸，东至湖滨东路，西南临洋澜湖，北至滨湖北路。 地块地势东北部较高、西南部较低，高差约10 米。地块现状主要为耕地，地块内三个村民点，拆迁总建筑面积约4.8万平方米。 项目指标 项目占地面积：约590亩=393353平方米 规划容积率：1.6 项目目总建筑面积：629365平方米 2、项目区位条件 东面：司徒小学、王家竹林与规划中的体育中心及大片绿地； 东北：市物流中心、华森私立中学、第一看守所； 南面：洋澜湖千亩湖面及大鹰山远景； 西南：莲花山旅游风景区林木苍翠，鄂州大学； 西面：市委、市政府、市人大、市政协、洋澜湖湿地公园、洋澜湖浴场、凤凰广场、莲花桥、凤凰桥与凤凰山庄及沿湖新建湖岸楼盘； 北面：洋澜湖景及新建临湖楼盘全新立面。 3、项目总体景观 自然景观：项目地块三面临湖（北、西、南），自然无敌水景丰富，靓丽；西南远眺莲花山旅游景区峰峦叠翠，山清水秀，楼阁嵯峨，万木葱笼“江南第一塔”巍峨挺秀 楼盘名称 地理位置 建筑形态 建筑面积 （㎡） 主力户型 （㎡） 销售均价 （元/㎡） 长江天下 武昌大道中段 高层 商业街 170000 130—200 2900 聚龙名都 沿江大道轮渡码头站旁 高层 41000 122—220 2500 旺角新天地 武昌大道古城路交汇处 高层 12000 72—147 2450 裕江花苑 鄂州凤凰路沿江大道交汇处 高层 93526 130—190 2200 简析： 老城区配套完善，但目前旧城改造并未启动，因此放量甚微。现以长江天下、裕江花园、旺角新天地三个楼盘为典型。区域均价在2500元/平米左右，远远超过新区。长江天下项目目前最高价已经接近4000元/平方米，创造鄂州商品房销售价格上的新高。 2、老城区房地产市场特征 房地产项目放量减少，开发体量小 由于老城区属于鄂州市的商业中心，配套齐全、交通体系发达、人口密度大。导致区域内可供开发的地块少，开发面积也较小，且价格昂贵。加上老城区的建设存在拆迁问题，改造难度大，使得政府对此规划较少，房地产项目的开发也相应减少。 高层开发成主流 在老城区，商业繁荣、人口密度大、土地寸土寸金，受诸多因素的影响，鄂州老城区已经形成单栋、高层、小体量开发态势。如：旺角新天地、聚龙名都等。而在沿江区域，开发商以“水”为卖点，为最大限度满足消费者的观景需求，各项目设计多以高层为主。 改造难度大，可供房地产开发用地少 鄂州中心区域占地面积相对较少，除人口、居住、建筑密度相对较大，外来人员相对集中，城市化建设进程相对滞后，再加上鄂州市当地70-80年代私房较多，市政规划难度大，使得近些