金地深圳金地梅陇镇一新期价格策略报告.ppt

一期价格策略报告;前期达成的共识： 目标客户：25－35岁之间的首次置业者和投资者为主 居住区域：集中在梅林、景田、彩田、莲花等关内区域 项目调性：都市的、时尚的、娱乐的、自我的…… 项目关键词：参与性、向上、偶然性、创意、探索、 自我肯定、活在当下、可选择的、家的 归感和边界感、健康 项目目标：领跑龙华都市化进程，代言城市未来！;价格报告框架;定价的背景;;中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。 ;2005年中央政策回顾; 中央政府规范房地产市场的力度持续加大，后续政策  强大程度尚难判断;2006年1季度出台政策;2006年1季度出台政策;2005年至2006上旬已出台房地产相关政策回顾;2006下半年，政策变动扑朔迷离，政策不确定性较大; 政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危  机向关注???生转变的“拐点”。 ; 房地产市场供需矛盾，客户呈刚性需求，全市价格呈  上涨趋势。; 房地产市场客户自有资金大量沉淀，投资客户比重放大。;三级市场反映反常，市场存在一定风险。;“在政策持续出台抑制房价的情况下，投资客比重放大，价格呈上扬趋势，市场反映出较大的不确定性…”;网络城市的增长潜力应明显快于中心地城市； 深圳市从1996年开始摒弃了东西带状重心逐渐西移式的发展模式，选择南北向外扩，对外加强与香港经济一体化的进程，对内则把北面的龙华、观澜、龙岗统一纳入网状组团式体系，鼓励北扩，加强与珠三角经济体的联系与互动； 龙华处于北扩的一级辐射区域，区位优越，面临更大发展机会;规划功能：其功能具有三重性，首先是福田中心区的延伸和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相承的。;华侨城;龙华交通中心地位确立：将成为全国性交通枢纽;近几年龙华经济增长迅猛，2003年龙华农业总产值2570万元；工业生产总值达到719.06亿元，比2002年增长50.9％；社会消费品零售总额19.6亿元，连续三年实现增幅25%以上;分类因子;龙华供应近年来增长较快，需求持续旺盛；后续供应量大（突破500万）;数据来源：世联地产数据中心;市场主力户型为2、3房；05年的1房供应比例有明显的上升趋势;面积区间主要集中在70-80平米/90-110平米;区外竞争;二期背景——市场竞争;珠江投资/建面约14万，主要以2房3房为主。9月入市,r=2.41;市场竞争——平面产品·两房;市场竞争——平面产品·小三房;市场竞争——平面产品·大三房·小四房;区内竞争;二线拓展区城市进化展望1：06-09年交通升级，城市拓展区不再是抽象概念;二线拓展区城市进化展望2：作为福田中心区的延伸和生活配套区，06年以后福田中心区的逐渐成熟，其城市地位重要性突显;二线拓展区城市进化展望3： 2010年新客站的建设，将影响力扩大到珠三角，全国性交通枢纽地位;二线拓展区城市进化展望4：后续供应超过300万平米，大量可利用土地资源，给未来发展带来巨大的想像空间;“深圳北岸城市化进程先锋区域 ”;“二线拓展区前景看好，06下半年项目陆续入市， 区域竞争逐步升级…”;开盘时间：4月29日 推售量：132套 推出产品：101～136三房、四房单位 成交套数：97套 成交率：56％ 开盘热销户型：景观三房、四房 整体均价：7573元/平米 积累客户：600批 当日到场人数： 250批 ;月朗苑二期;春华四季园二批单位;城色;“近期龙华项目开盘现象：少量多批、低到场率、高开盘率、优势单位快速消化…”;1.2市场背景的启示：;一期指标： 占地面积：50432平方米 建筑面积：住宅127904平方米、商业5037平方米 总户数：1238 停车位：987 规模：7栋11－24层，一梯两户、一梯三户或两梯三户 展示点：5月展示4套精装样板房，3套风格样板房及 1套工序样板间泳池、两个架空层，一半商业街；立面展示4层； 商业：肯德基签订意向协议。;;1.3 营销节点及推售情况;1.3 客户基本情况;1.3项目背景启示：;——数据来源：上门办卡约9000批客户有效样本;——数据来源：上门办卡约9000批客户有效样本;——数据来源：上门办卡约9000批客户有效样本;——数据来源：上门办卡约9000批客户有效样本;——数据来源：上门办卡约9000批客户有效样本;1.4客户背景小结：;客户年龄段分析 ; ;对项目的关注点;;Q1、 06年下半年政策不明朗情况下，如何保证一期平稳快速销售，实现片区同类产品较高价格？ Q2、一期房源放开走量是必然的，如何确保项目价值不损失？ ;定价的策略;