顺驰北京蓝调国际营销新策划思路.pptVIP

;第一部分：目标规划 第二部分：项目营销策划思路 第三部分：项目阶段性推广思路 第四部分：案名延展及阶段性工作进展;第一部分：目标规划;项目战略定位：北京西南区域第一名盘! 重新定义北京西南区域市场,拉升西南区域形象,演绎丽泽商务区国际品质新生活！ 项目开盘2004年8月28日，开盘当月2亿元销售回款。 项目2004年全年销售回款5亿元。 ;我们面临的现状;战略目标实现提出的要求;第二部分：项目营销策划思路;产品定位/ 主题概念设计;理解市场-宏观经济 北京市统计信息发布，2004年1季度北京市GDP总量达886.9亿，与去年同期相比增长13.8％。其中：全社会累计完成固定资产投资298.2 亿元，比上年同期增长36.5%，固定资产投资价格总水平上升 7.7%。 ;理解市场-房地产市场供应情况 2004年1-2月北京市新开楼盘19个,平均销售价格为5158元/平方米； 2004年3月新盘共计24个(包括住宅类和商用类)，总供应量达到204.32万平方米(分期开发的项目只计入当前开发量)，比上月增加25%； 2004年4月北京市新开楼盘17个, 总规划建筑面积为345.25万平方米； 2004年1季度全市商品房销售面积268.6万平方米，增长4.7%；商品房销售额125.9亿元； ;理解市场-销售统计曲线 2003.1-2004.3北京市商品房销售情况 ;理解市场-政府规划 北京市政府 “两轴、两带、多中心”的城市规划构想，预示着北京城市规模将进一步有机扩张，北京城市建设、影响力、号召力将会持续增强。三环内作为大北京构想的核心中的核心，土地资源将更为稀缺和珍贵。 ;燕莎商圈;小 结： 1、全市固定资产投资继续保持较高增长幅度、宏观市场环境良好。 2、全市商品房市场销售与去年同期相比增势强劲。 3、大北京区域的提出、“两轴、两带、多中心”城市规划方案的修编，揭示了城市核心区土地资源的稀缺性，丽泽商务区的潜力、价值、未来将得到广泛的认同。 ;理解区域-地理区位 丽泽商务区是连接北京市区和丰台区的纽带，是丰台进入市区的门户。 交通枢纽，西接京石高速路(107国道)、东接京开公路(106国道) 。丽泽大道与二、三、四环路和京石高??路组成公路大回环。北面紧邻北京西站，六里桥交通枢纽，形成便捷交通网。;理解区域-区域未来 3、区域广阔，占地11平方公里，将建设成集商务、商贸、办公、居住、休闲、文化娱乐为一体的北京丽泽人文生态商务区。 4、以沿丽泽大道的商务核心区展开规划建设，占地412公顷，总建筑面积390万平方米，规划绿地占开发用地的40%，大面积绿化与区域内的金中都古城墙遗址、京城第二大观赏水系--莲花河、凉水河水系形成独特的生态环境。 总述： 优越的位置，便利的交通，明确的功能定位，良好的生活环境，展示了区域未来。;丽泽商务区集商务、商贸、办公、居住、休闲、文化娱乐为一体的人文生态商务区。是丰台区政府重点建设的五个区域之一。;理解区域：;理解项目： 优势（S）： 临近莲花河，50米宽绿化带，独特的景观资源; 三环内可供开发的地块稀缺，同期增长量少且缓慢，竞争状况相对减缓； 城市高速扩张，土地不断升值，区位优势将逐渐显现； 位于丽泽商务区核心的组成部分，未来想象空间大； 开发商的实力和声誉； 劣势（W） 进出本案的道路交通状况不理想。 本案近区域内的周边配套设施、环境不佳。 拆迁量相对较大 。 三环内施工限制较多，可能影响后期施工进度。 ;小 结： 本项目是丽泽商务区的重要组成部分，是丽泽商务区规模化开发的起点，对丽泽商务区展示其国际化形象和高水平开发进程具有十分重要的意义。 本案的优势明显，机会众多，但目前的环境、交通、拆迁等劣势也较突出，本案最突出优势：西二环、临水岸、潜力地段。 丽泽商务区犹如一颗尘封的明珠、即将熠熠生辉。 ;周边项目价格分析;周边项目户型分析;周边项目绿化及园林分析;周边项目配套设施分析;周边项目物业分析;小 结：;理解客户：;理解客户 （1）客户基本构成： A.国有企、事业中高层管理人员 本项目周边聚集了较多的中央及北京市的国有企事业单位，国有 企事业中高层管理人员他们在改善居住环境的同时，对居住的交 通条件和区域同样有较高的要求。 B.私营企业主 随着近年宣武区大力招商和整体规划，形成“菜市口商业中心区”、 “琉璃厂文化园”、“马连道特色商业区”加之目前的“北京茶叶一条 街”等大型商业特色区域的形成,也为本区域商品房市场提供了客 源支持. C.三资企业白领;理解客户 D.从事证券、银行等金融人士 F.周边具有较强购买力的拆迁户 由于宣武区城市建设和