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现阶段房价调控措施分析及其对策研究 摘要：房地产宏观调控以来，中央政府接连出台多种措施，但效果不佳，其主要原因是调控的方向和手段存在偏差。文章认为稳定房价的主要措施应当是充分运用多种 经济 手段，避免行政干预造成的逆向调节，确保房价的稳定，在此基础上，我们提出了一些具体的政策建议。 　　关键词：房地产 宏观调控 地方政府 　　 　　针对房价上涨过快的现状，从2003年6月央行121号文件开始，中央出台了一系列抑制房价过快增长的政策措施，比如，“121”文件、“831大限”、“71号”文件等等。但是至今为止，我国对于房地产调控的宏观货币政策未取得预期的效果。政府在进行多次调控后，为什么还是未能有效规范房地产市场的 发展 呢?究其原因，我们认为这主要是由于宏观调控手段和调控政策的着力点不完全正确。 　　 　　一、我国近年来房价上涨过快的的原因 分析 　　 　　造成房价快速上涨的因素是多方面的，既有需求层面的，也有供给方面的。 　　 　　1、市场需求过度旺盛 　　从需求方面讲，住宅需求主要包括城市化进程加快带来的刚性需求、城市居民改善住房条件的主动需求、城市拆迁改造带来的被动需求以及部分投资者的投资和投机需求等。首先，从潜在需求来看， 目前 ， 中国 刚刚进入城市化的加速阶段，一直到2050年，中国都将处于城市高速发展的时期。城市化进程的加快，导致大量的流动人日涌入城市。专家估计，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55～60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，而我国现有城镇居民4.9亿人，也就是说未来15年左右将约有3～3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房 问题 。其次，从有效需求测算，不断提高的居民收入水平和银行贷款的低利率环境为城市居民改善住房提供了有利时机，原有城市人口存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就有支付能力或借助于银行信贷就具备支付能力的需求。此外，我国目前很多城市为了改善城市面貌，旧城改造和城市建设的力度很大，由此产生了大量的被动需求。最后，居民的投资性购房需求增加。由于房地产不仅具有消费品属性，也具有投资品属性，所以房地产市场上的需求除了自住性需求外，还存在着大量投资性需求。尤其是近年来，一方面居民可支配收入逐年提高，另一方面银行存款利率较低。于是，大量 社会 资金在缺乏其他更好投资渠道的情况下，纷纷进入房地产市场，造成部分城市的房地产投资需求迅速扩大。 　　 　　2、房地产供给结构失调，各级市场供给不足 　　长期以来我国住房供给结构不合理，经济适用住房和廉租房供给比例太小，高价商品房的供给比例占据主导地位，大户型、豪华型住房供过于求，而价格适中的中小户型供应偏少。别墅高档公寓每年的新开工面积相对于经济适用房新开工面积的比重在不断上升，前者每年增加，后者却停滞不前甚至下降。这样就形成了一种不合理的供给结构，即高档住房偏多，而与绝大多数居民消费能力相适应的经济适用房的供应明显不足，在高档住房“成本推动”和中低档住房“需求拉动”的共同作用下，引起房价的全面上涨。 　　 　　二、宏观调控未能奏效的原因分析 　　 　　造成宏观调控未能奏效的原因是复杂的，既有政策上的问题，也有外部环境的原因，这里只从政策层面对房价调控效应不理想的原因进行探讨，具体而言，政策层面的原因主要包括以下几个方面： 　　 　　1、调控措施着力点存在偏差 　　如前所述，我国房价上涨的原因既有供给层面的原因，也有需求层面的原因。但我们通过对我国2003～2006年政府出台的一系列宏观调控政策的疏理，发现宏观调控措施着力点存在偏差。总体而言，2006年5月以前，我国对房地产市场的宏观调控可以划分为二个阶段：第一个阶段是2003年到2004年。2003年年以来，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10％。于是从2003年6月央行121号文件开始，中央政府出台了一系列调控政策。但从表2可以看出，这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，结果出现投资炒作和被动需求等非合理需求的快速增长，进而导致房价大幅上涨。第二个阶段是2005～2006年初。2005年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央有关部门出台了一系列涵盖土地供应、开发、销售、流通环节等房地产行业全过程的调控政策，调控手段从行政手段上升到诸如利率、税收等经济手段