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自行开发房产出租业务的纳税调整 会计 制度与税法在房地产开发 企业 收入的确认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账；税法则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例，说明视同销售业务的会计处理与纳税调整。 　　例：甲公司是一家房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为2年，租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1000000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税率为7％， 教育 费附加为3％。 　　2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司： 　　借：出租开发产品-出租产品800000 　　贷：库存商品800000 　　2004年12月31日，甲公司确认房产租赁收入60000元（240000÷24个月×6个月）： 　　借：银行存款（或应收账款）60000 　　贷：其他业务收入60000 　　应缴营业税＝60000×5％＝3000（元）； 　　应缴城市维护建设税＝3000×7％＝210（元）； 　　应交教育费附加＝3000×3％＝90（元）。 　　借：其他业务支出3300 　　贷：应交税金-应交营业税3000 　　应交税金-应交城市维护建设税210 　　其他应交款-应交教育费附加90 　　同时，摊销出租房屋成本20000[800000÷（20×12）×6]： 　　借：其他业务支出20000 　　贷：出租开发产品-出租产品摊销20000 　　2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元，确认所得200000元。 　　另外，会计上摊销出租房屋的成本为20000元，而该房屋的计税价值为1000000元，税务上应摊销出租房屋成本25000元[1000000÷（20×12）×6]. 　　可见，2004年税务处理比 会计 处理多计销售所得200000元，多摊销成本5000元，因此，甲公司在申报2004年 企业 所得税时，应调增应纳税所得额195000元。 　　2005年，会计上摊销出租房屋的成本为40000元，而税务上应摊销出租房屋的成本为50000元，会计处理比税务处理少计成本10000元。因此，甲公司在申报2005年企业所得税时，应调减应纳税所得额10000元。 　　2006年6月30日，甲公司将房屋出售给丙公司： 　　借：银行存款（或应收账款）1100000 　　贷：主营业务收入 　　1100000 　　应缴营业税＝1100000×5％＝55000（元）； 　　应缴城市维护建设税＝55000×7％＝3850（元）； 　　应交 教育 费附加＝55000×3％＝1650（元）。 　　借：主营业务税金及附加　　60500 　　贷：应交税金-应交营业税55000 　　应交税金-应交城市维护建设税3850 　　其他应交款-应交教育费附加1650 　　此时，“出租开发产品-出租产品摊销”科目的余额为80000元（800000÷20×2），结转房屋的销售成本， 　　借：主营业务成本　　720000 　　出租开发产品-出租产品摊销80000 　　贷：出租开发产品-出租产品800000 　　2006年，会计上摊销出租房屋的成本为20000元[800000÷（20×12）×6，而税务上应摊销出租房屋的成本为25000元[1000000÷（20×12）×6]，会计处理比税务处理少摊销成本5000元。 　　另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入1100000元、主营业务税金及附加60500元，但该房产的会计成本为72000元，计税成本为900000元（1000000－1000000÷20×2），即会计处理比税务处理少计销售成本180000元。 　　因此，甲公司在申报2006年企业所得税时，应调减应纳税所得额185000元。 　　综上所述，如果将2004年—2006年作为一个期间看，应调增应纳税所得额＝2004年调增额＋2005年调增额＋2006年调增额＝195000＋（－10000）＋（－185000）＝0.