商场日常运营的管理模式.doc

商场运营管理 ? 商场日常运营管理模式 目 录 第一部分 项目日常运营管理整体思路 一、以经营管理为主导，物业管理配合的整体运营开展思路 二、 不同业户的协调管理政策 三、 高素质的经营管理团队策略 四、 项目整体营运推广策略 五、 对外关系的协调 六、 竞争对手应对策略 七、 危机公关策略 八、 合理的经营成本策略 九、 商贸信用系统的打造 第二部分 项目日常营运管理工作 一、 商场日常运营管理内容和管理制度 二、 服务系统的开展 ?? 第一部分 项目日常运营管理思路 ??? 商场要建立一套完善合理的市场经营运作机制，以是否符合市场的发展为前提，明确市场的经营管理以提供市场经营户满意的服务为基本原则，以是否符合市场今后长远利益为准则。 一、??? 以物业经营为主导，物业管理配合的整体运营开展思路 在经营管理公司的运作功能上已经包含商场运营管理和物业管理两部分内容，在实际开展工作时，是以物业经营的工作为主导，物业管理配合的角色整体。 二、??? 不同业户的协调管理政策 鉴于本项目大部分的商业面积进行销售，故在开业运营后，经营管理公司管理的对象除了经营户外，还要对众多的中小业主进行协调管理，不然，项目开业运营将遭遇诸多经营管理问题，以下就分别阐述针对经营户和投资者的管理政策思路。 （一） 经营管理公司 租赁发展商自有商铺的经营户 中小业主（投资者） 租赁小业主商铺的经营户 购铺自营的经营户 转租其他租赁者的铺位的经营户 租赁投资者 ?? 经营管理公司面对的商场业户关系共有6种，在实行各种政策措施时，必须要进行根据不同情况作的协调管理，不然，在运营管理过程中会出现很多问题。以下就每种关系作阐述。? 1、 2)????????? 针对租赁小业主商铺的经营户——监督为主，必要时和业主协调 这类经营户进场时必须要签署相关的遵守经营管理规定协议，小业主也要签署管理规定协议，在日常管理时以监督为主，促使其遵守经营管理规定，必要时要和小业主协调，一起解决问题。 3)????????? 购铺自营的经营户——动之以情，晓之以理，采取情理政策 此类经营户的监管相对比较困难，因为商铺产权是本人的，虽然签署了经营管理规定协议，但如果其不遵守营业管理，也不容易采取处罚措施。对这类经营户，最好采取“动之以情，晓之以理”的管理方法，因为一般他们本质上都希望商场做旺，以情理能够打动他们，而不宜采取严厉的处分措施，避免产生矛盾。 4)????????? 中小投资者——签署委托管理协议，租赁经营户出现问题要知会，平时不必监管 投资者必须服从商场整体的租赁管理，才能为项目营造良好的经营管理局面，才能使其拥有的商铺实现良好的商业价值。 不过，中小投资者在收铺就应该要签署委托管理协议，委托经营管理公司管理其铺位和经营者，所以一般不用专门对中小投资者进行监管，仅仅在租赁其铺位经营的商户出现问题时要知会他们，进行协调处理。 对业主的管理主要包括： ????? 签署委托管理协议 业主要和经营管理公司签署租赁管理协议，有关租赁的行为在整体上要接受经营管理公司的统一管理 ????? 成立业主委员会 成立业主委员会，统一协调小业主的利益，共同探讨项目整体经营做旺之道，让各中小业主也参与项目的经营管理，出谋划策，为项目的后续运营作出贡献。 5)????????? 租赁投资者——进行筛选，避免其进入 这类投资者属于租赁了发展商的自有商铺或者小业主商铺再转租的人士，一般不会很多，原则上，在招商时，就要采取一定的措施，作一定的筛选，避免此类投资者的进入，因为这类投资者往往不能使商铺按照规定的日期统一开业，影响了商场整体的经营秩序。但如果是租赁了中小业主的商铺再转租的，经营管理管理公司就比较难控制，只能和业主协调，督促其正常开业营业。 6)????????? 转租其他租赁者铺位的经营户——严格执行经营管理规定，统一管理 这部门经营户不会很多，其进场同样要签署经营管理协议，按照第一类经营户的方式进行监管。 2、? （一） 采取优惠扶持措施对于一个新的专业市场的运营管理很重要，但由于本市场前期采取销售方式获取收益，导致产权分散，小业主众多，有租赁发展商铺位的，也有购铺自营的经营户和租赁小业主铺位的经营户，具体实施方案需要和这些小业主作深度协调，再根据实际情况而制订。 二、??? 高素质的经营管理团队策略 高素质管理团队的建设是市场经营管理服务水平能够得到有效保证的基本前提。 1、??? 2、??? 3、??? 4、??? 三、??? 项目整体营运推广策略 （一）??? 1、??????????? 服装批发市场中或多或少都有零售现象，但这是有一定市场需求情况行业自发存在的，但零售量占总交易额总量很小。据市场调查，实际上很多商家都不希望设