土地估价汇报评分基准.doc

土地估价报告评分标准 主要审核内容 评审意见 （含分数） 备注 土 地 估 价 报 告 15 分 第一部分摘要　　3分 机构负责人及土地估价师签字，土地估价机构盖章栏目是否缺项 估价结果：总地价、单位面积地价，大写金额并附土地估价结果一览表 　 　 第二部分估价对象界定　　2分 估价对象的具体范围（面积、土地使用者、用途等） 　 　 第三部分土地估价结果及其使用 估价依据２分 该项估价所依据的有关法律、法规和政策文件，采用的技术规程等有关内容（估价依据应与估价过程相一致） 　 　 土地估价２分 简要说明估价中采用的主要方法，方法选择的依据 　 　 估价结果１分 每种估价方法的估价结果，最终估价结果的确定方法和依据 　 　 第四部分　附件　５分 土地证（权属证明）宗地示意图、位置图，相关图件，机构资质等 　 　 土 地 估 价 技 术 报 告 ８０ 分 　 第一部分　总述８分 项目名称１分 说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型等字样 　 　 估价目的２分 说明是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等 　 　 地价定义２分 估价对象实际用途（以土地登记用途为依据）和宗地内外实际开发程度、估价所设定的用途和开发程度，现状利用或规划利用条件所估地价内涵（估价基准日、设定土地使用年期等） 　 　 需要特殊说明的事项３分 估价的前提条件和假设条件（本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件）：估价报告和估价结果发生效力的法律依据，使用的方向和限制条件。估价结果有效期。违规使用的法律责任。需特殊说明的问题 　 　 第二部分估价对象描述及地价影响分析１４分 土地登记状况 ２分 估价对象来源及历史沿革，地理位置、用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质、土地登记证书号（土地权属证号）、登记时间、图号、地号等 　 　 土地权利状况 ３分 土地所有权、使用权、使用者、他项权利状况。以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定 　 　 土地利用状况 １分 地上建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等 　 　 一般因素２分 影响土地价格的一般、普遍、公共的因素 　 　 区域因素４分 说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响 　 　 个别因素２分 说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基准设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明 　 　 第三部分土地估价58分 估价方法的选择１分 所选方法不少于２种，并说明估价方法选择的依据 　 　 地价确定２分 地价确定方法及依据评估结果可信度分析最终地价单价地价种类总地价大写 　 　 估价方法与估价过程55分 土地估价方法评审标准(详见附表) 　 　 土地估价报告总体评价5分 逻辑性、一致性３分 前后描述是否一致，语句是否通顺，有无错别字 　 　 制作标准与设计２分 格式是否规范制作美观 　 　 总评分数 100 评审人签字 　 　 　 　 　 　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日 附表： 土地估价方法评审标准 估价方法 评分标准 审核内容 评审意见 （含比例） 备注 成本逼近法 征用土地２０％ 详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据 　 　 土地开发费用20% 估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据 　 　 相关税费１０％ 组成是否全面，依据是否充分，是否有文件编号及附件 　 　 利息计算１０％ 利息率、开发周期、计息期确定，利息方式（单利或复利）开发同期在一年以上的按复利计 　 　 利润计算１０％ 按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，再估计土地投资应取得的投资利润 　 　 土地增值收益10% 增值收益率选择：依据出让金确定依据 　 　 相关修正１０％ 年期修正、区位、还原利率等 　 　 地价计算１０％ 若增值为出让金则无须年期修正 　 　 市场比较法 比较实例选择20% 比较实例应选择与估价日期最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类型地区的正常交易实例。 　 　 至少三个案例 比较因素选择15% 区域因素：因子包括商业繁华程度、交通条件、公用设施及基准设施水平