如何控制物业管理人工成本投入.doc

如何控制物业管理人工成本的投入 物业管理有两大特点：一是劳动密集型；二是管理密集型。劳动密集型是服务行业所共有的，但管理密集型却是物业管理行业所特有的，一个不被业内所重视的特征。物业管理的管理密集型，并不是劳动密集型所引发的。而是因为物业管理知识密集型和技术型所造成的。物业管理行业知识领域涵盖了房地产、法律、政治、经济等等。物业管理行业涉及的技术领域更广泛，许多都是前沿科技。如网络、消防系统、监控系统、门襟对讲系统、智能化系统。知识密集型和技术型，决定了物业管理服务的管理密集型。 　　控制物业管理人工成本投入正是体现了“劳动密集型”和“管理密集型”的结合、协调、完善、一致。对物业管理行业来讲，一个企业管理水平如何，说到底就是看他的人工成本控制如何。因为对劳动密集型行业来讲，人工成本的高低决定了企业盈利水平的高低。 　　首先，控制物业管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小区的资源，不同的小区资源，采取不同的配置。 　　小区资源主要包括：物业的类型，多层还是小高层或高层，小区的住户数、小区出入口的数量、小区是封闭式还是开放式；小区的占地面积、建筑面积、商业面积（含学校、幼儿园、会所、商铺、酒店等），绿化面积（包括覆盖率、植物种类等）、收费面积（不同物业的收费面积）、小区的收费标准（这一点十分重要）；小区的设施设备包括电梯、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统、配电箱的数量、监控探头的数量；生活（消防）水池个数、所处位置、容积率、会所基本情况；游泳池基本情况、活动中心等；地下停车面积、停车位数量、楼层、基本设施设备情况；地上车位面积、停车位数量、所处位置等；道路的面积、路灯的数量；沙井、雨水沟的位置、走向；化粪池数量、位置、容积率等。 　　第二步，根据小区的资源情况，确定小区的等级标准和服务标准。 　　资源决定了小区的服务标准：2元/㎡的管理费收费标准与3元/㎡的管理费收费标准，在服务品质上肯定有差距。所以说，不同的资源应改有不同的服务标准。收费标准与服务等级、服务标准对应。不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。因此，我们可以把小区分为若干等级。小区等级的确认主要依赖小区的资源。参考数据有：小区的占地面积、公共设施（配套）面积、收费面积、绿化面积等等。例如 　　1、A1类小区必须符合三个条件中的两个 　　管理面积：30万㎡以上 　　收费面积：20万㎡以上 　　收费标准：3元/㎡以上 　　2、A2类小区必须符合三个条件中的两个 　　管理面积：15～20万㎡ 　　收费面积：13万㎡以上 　　收费标准：3元/㎡以下 　　3、B1类小区必须符合三个条件中的两个 　　管理面积：10～15万㎡ 　　收费面积：8万㎡以上 　　收费标准：2.5元/㎡以上 　　4、B2类小区必须符合三个条件中的两个 　　管理面积：8～13万㎡ 　　收费面积：6万㎡以上 　　收费标准：2.0元/㎡以上 　　5、C1类小区必须符合三个条件中的两个 　　管理面积：3～8万㎡ 　　收费面积：4万㎡以上 　　收费标准：2.0元/㎡以上 　　6、C2类小区必须符合三个条件中的两个 　　管理面积：2～5万㎡ 　　收费面积：2万㎡以上 收费标准：1.2元/㎡以上 与之配套的是A1类服务标准，A2类服务标准，B1类服务标准，B2类服务标准，C1类服务标准，C2类服务标准等等。第三步，掌握了小区的详细资源情况、资料、数据，以及小区的等级标准和服务等级，我们就可以根据这些资源的情况、标准，确定小区人力资源的配置。人力资源配置也是小区的定员定编。 　　小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积㎡/人。如多层不带电梯的物业，人均管理面积是1300～1400㎡/人；多层带电梯的物业，人均管理面积是1200～1300㎡/人；高层住宅的物业，人均管理面积是1600～1700㎡/人；写字楼物业，人均管理面积是2000㎡/人左右。 　　同时我们还要（考虑不同的实际情况）根据不同的参考数据，乘以一定的系数。例如，在同等条件下，“开放式”小区的管理难度远远大于“封闭式”小区的管理。所以，对开放式的小区乘以一定的系数才能体现出公平合理。 　　参考的数据有： 　　1、物业的种类、物业的建筑面积、公共设施面积； 　　2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”； 　　3、物业的管理收费标准； 　　4、物业的服务等级和服务标准。 例如，公司内部对比分析： 案例1某公司A管理处与B管理处比较： 　　（1）资源来源：考试大 　　A管理处：小区客观资源：小高层物业6栋、240户、建筑面积34802㎡，绿化面积4500㎡、收费面积24703.76㎡，收费标准