2012年11月灵璧政务区项目整合营销方案.ppt

总体营销策略 目标 以“国际生活体验区”特色形象 占位 建立区域领导者 品牌，以售楼处、样板房、景观段充分展示 取信 以前期商业业态确定及品牌超市等城市级配套商家招商 突围 强化接轨大城市的都会魅力生活，勾起客户对其生活方式的向往和追求 加分 以乡镇肉搏战+区域闪电战+区域巡展 拓圈 以高性价比的楼市形象 揽胜 以饥饿式推售策略，制造稀缺，快速去化 走快 以组团互动，品质逐步升级 夺魁 1、市场比较法推算单价（均价） ① 估价思路： 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格的因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 ② 样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。在实践中总结出以下样本选取原则： 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 价格预测 ③ 修正思路 一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况因素，这里简略认为相同；个案得到的销售价格数据，都是当前时期内发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。另外，在项目定价中，又依据了同一项目中两种物业类型定价不冲突的原则。 2、定价 遵循以上定价原则，结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，选择了销售及即将销售的以下楼盘——“富康首府、奥泰克”。 在以上原则的指导下，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的参照对象。 奥泰克、富康首府：与本案属于同一区域，可比性较强，符合相近原则；规划物业类型全，功能相似，符合功能原则；奥泰克取得了不错的销售业绩，符合成功原则。 将各比较对象换算后的市场价格经比较系数修正后得出项目住宅的参考定价： 以项目A（奥泰克）为参考： 4200÷1.0095= 4160 以项目B（富康首府）为参考： 3900÷0.982 = 4040 本案价格推算： 本案价格=以项目A为参考的定价×A权重（50%）+项目B为参考的定价×B权重（50%） = 4100元/平方米 比较内容 权 重 奥泰克 富康首府 拟合 比较 拟合 比较 　 程度 系数 程度 系数 小区规模 10% 1.02 0.102 0.95 0.095 区域位置 20% 1.05 0.21 1.02 0.204 外部环境 10% 1.07 0.107 1.05 0.105 社区景观 10% 1.04 0.104 0.96 0.096 立面设计 15% 1.02 0.153 0.98 0.147 房型设计 15% 0.95 0.1425 0.94 0.141 配套设施 10% 1.02 0.102 0.89 0.089 营销推广 10% 0.89 0.089 0.88 0.088 合 计 100% / 1.0095 / 0.965 项目指标 总建筑面积424601.12m2 住宅建筑面积324221.36m2， （其中多层住宅42612.86m2，高层住宅281608.5m2） 商业及其他建筑面积47379.76m2 （一期沿街商业9425.52m2，二期沿街商业10062.2m2，幼儿园3605.76m2） 一期 商业及其他建筑面积9425.52m2， 住宅建筑面积71153.66m2， 预计销售均价4100元/m2，住宅销售金额291730006元 多层住宅218套，建筑面积22658.3m2 高层住宅484套，建筑面积48495.36m2? ? 根据一期的户型及产品情况， 为营造项目首次亮相的热销， 首批推出房源不宜过多，通过控制首批推出的数量，来确保成交率。 同时根据市场对首批产品的反映，调整后期产品的价格和户型配比，使之更适合市场。 考虑项目一期的实际情况， 建议以小区北入口景观轴为界，分为2个组团 一期西组团 多层住宅92套，建筑面积9939.84m2 高层住宅256套，建筑面积23254.8m2 预计销售均价3986元/m2，销售金额129459096元 （元旦开始预定，3月出售楼处，5月正式开盘） 一期东组团 多层住宅126套，建筑面积12718.46m2 高层住宅228套，建筑面积25240.56m2 预计销售均价4200元/m2，销售金额159427884元 （视工程进度及前期销售情况，预计6月开始接受预定，10月开始正式开盘） 2012年12月 2013年3月 2013年5月 2012 形象出街 市区展示中心开放 Sp活动加大认筹量 一期开盘 11-12月： 1、确定项目logo、vi以及形象定位和推广语 2、展示中心方案制定、包装 3、沙盘模型制作 4、销售招聘