房产基本知识点讲训内容090318.docVIP

房地产基础知识 什么是房地产？它分为哪几类？ 房地产又称不动产，是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。 从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。 二、什么是房地产权？ 指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。 三、房地产业的含义是什么？房地产市场的含义是什么？房地产是为人类的社会生产治动提供入住空间或物质载体的产业，房地产市场是令土地和各种类型物业的买卖双方走到一起，并就某一特定属地产的交易价格达到一致的任何安排，我们还可以说房地产市场实际上是房地产的买家的某个特定的地理区域内，于某个特定的时间段内达到所有交易的总和。 六、影响房地产需求和价格的因素有哪些？ 1、收入的变化； 2、银行存贷款利率的变化； 3、对未来的预期； 4、政府政策的变化。 七、房地产市场是如何分类？1、按区域范围分，这是根据房地产的不可移动性受制于地区性的需要，决定了房地产市场是区域性市场，实际也就是将房地产市场按其所覆盖的区域范围分类，如上海房地产市场、深圳房地产市场。 2、按照房地产的类型，我们还可以把房地产房地产市场分解成许多副市场，如居住物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店铺）物业市场、工业市场、土地市场等。 3、按物业档次和等级分为：高档住宅（豪宅）别墅、写字楼市场、普通住宅等。 4、按照楼宇高度分为：高层、小高层、多层。5、按购买目的的不同分为：房地产投资市场、房地产使用市场。 6、按房地产交易的顺序和类型分为：一级市场、二级市场、三级市场和四级市场。 7、按交易方式不同分为：记地产销售市场、租货市场、抵押市场、拍卖市场、保险市场。 八、房地产市场宣传的形式和手段有哪些？ 房地产市场宣传的形式主要有两种：即借助各种传播媒介的宣传和市场人员与消费者或顾客面 对面的交流。借助各种传播媒介的宣传实际上就是广告。广告的目的是从供应者方面来影响需求者的购买决 策。 市场人员与消费中顾客面对面的交流是市场工作的另一种形式，这种形式通常以广告宣传为基础，看到广告后顾客找上门来，由销售人员向顾客具体介绍物业的座落位置、周边、户型面积、装修标准、销售价格、入住前的手续和费用等情况，还要带顾客去看样板房和现房，最后达到成效的目的。 （1）媒体广告、含报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告； （2）邮寄宣传材料、邮政专递广告； （3）发送售楼书，有的还附送含有整个楼盘资料及展示的光盘； （4）制作现场广告牌、大幅横幅标语； （5）样板房和小区配套（含绿化、会所及其它配套）展示。九、什么叫中介？什么叫经纪？什么叫代理？中介是在商品流通中专门从事代理业务，向客户提供咨询和信息并收取费用的行业。 经纪就是市场上的一种为买卖双方达成交易获取佣金的中间商。 代理又叫委托，是代理人在代理权限内以委托人名义进行民事活动，由此产生的权利与义务直接对委托人发生效力的一种法律概念。 十、什么叫房地产代理？ 房地产代理是一方（代理人）以另一方（被代理人）名义在授权范围内实话一定的与房地产相关联的，法律后果直接由被代理人所承提的房地产交易、租赁行为。十一、什么叫房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 十二、面套房屋的建筑面积：由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 十三、套内房屋使用面积：为套内到房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； 3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； 4、内墙面装饰厚度计入使用面积。 十四、套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 十五、套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台的水平投影的一半计算建筑面积。 十六、共有共用面积的内容：包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。 十七、共有共用面积的处理原则：1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行； 2、无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。十八、共用建筑面积的内容：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电到、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 还包括套与公共建筑之间的分隔墙