上海童博园·风情小镇商业整体推案策略（新版）.ppt

童博园——风情小镇整体推案策略 前 言 从本案整体来看，本案的关键点是招商，有了好的主题定位和商业氛围，势必带动销售。从未来区域规划来看，项目周边是围绕城际铁路的金山新城CBD商圈，在此基础上我们做了招商和销售的策略调整。 项目现状 项目定名为童博园，是一个以儿童为主题的一站式购物乐园。 由于本项目体积较大（13万㎡）金山整个城区的儿童人口不足以支撑本项目的消费人群，周边商业辐射半径较小。 商家：对消费人口——儿童作过判断，无法满足商家自身的经营需求，导致商家无法入租本项目 同类项目：同质化业态的项目——儿童主题在金山石化区浮现，对本项目带来冲击，并且同类项目在石化地区的经营状况也差强人意 项目定位 基于项目的现状，我们在童博园现有的定位基础上做了业态的延伸，补充进了适合当代年轻时尚类消费人群的体验式业态，弥补了以前定位的单一，使本项目更加丰满，满足石化地区各类消费人群体验式的消费需求，让本项目更充满活力  LIFE STYLE 商业模式当下风行 Life Style Center 商业地标塑造正当时 百联南桥购物广场B1 F 1F 2F 3F 4F  已然成为了城市休闲生活的一部分， 是放飞心情舒缓压力的一个空间， 而不仅仅购物娱乐休闲那么简单。 业态排布 ■ 特色餐饮 （风味小吃 地方菜系） ■ 人气餐饮 （火锅 面包房 咖啡 西餐） ■ 休闲娱乐 （足浴 美容美发 SPA) ■ 仕女街区 （服装 饰品 化妆品） ■ 亲子乐园 （早教中心 游乐园 购物街） ■ 绅士街区 （服装 箱包 烟具 饰品） ■ 皮革街区 （皮鞋 箱包 眼镜 饰品） ■ 运动街区 （运动服饰 体育用品） 业态排布依据 特色餐饮 临近同凯路，对煤气要求较高。 能带动消费者进项目现场。 人气餐饮 业态能承受较高的租金。 能为项目带来人气。 形象较好，能展示项目的整体形象。 休闲娱乐 临近亭卫南路，有充足的展示面。 是消费人群购物后的休憩区域。 仕女街区 是人气餐饮的延伸，使消费人群能逐步进入项目的纵深。 亲子乐园 是儿童的主题乐园，也是项目的主题，结合中心区域的绿化和儿童的游乐嬉戏的场所 绅士街区 围绕项目的主题，与仕女街区的呼应，满足不同性别消费人群的购物需求 皮具街区 男女用品的综合，也是仕女和绅士街区业态的补充。 运动街区 业态形象较好，以品牌专卖店为主。 临近二期，能使项目一，二期形成联动 特色餐饮 特色餐饮 人气餐饮 休闲娱乐 仕女街区 亲子乐园 绅士街区 皮具街区 运动街区 租金价格 租金价格的提升取决与项目的整体包装和商业氛围的营造，在招商前期需要集中引爆式的宣传项目的形象，弱化前期的不良形象，吸引公众的眼球，通过我们对项目整体的包装和打造，相信招商的价格区间前期能在1～1.5元∕㎡∕天。 招商策略 整体打造泛迈阿密coco walk 之形象，吸引意向品牌商家。 其次打造二期酒店及区域Life Style Center——生活体验中心之概念，弱化一期之不良形象，利用二期之形象拉伸，从而重新整体提升全案形象。 对一期商业街进行针对性的泛coco walk式的环境打造，创意化的再现迈阿密coco walk风情。 形象打造完成同时进行一二期之品牌商家招商工作，通过意向主力店的签约、进驻再一次完善全案形象。 与主力店意向签约及商业样板段大项完成之后，进行主题活动，以“金山年轻人为主题的特色商业”之概念预先炒热产权小铺。热炒本案，强销本案产权商业。 商业管理公司的早期介入对于销售至关重要。 招商渠道 利用我司在上海郊县成功操作案例，积累的商户资源平台，针对项目进行梳理，邀请有效客源来项目现场 利用我司中介部门的客户带看优势，寻找适合本项目的商户来现场洽谈 利用我司战略合作伙伴（行业协会、各级商会、房产同行）的资源平台，传播项目信息，扩大项目的受众面 利用主力商家（知名商家）的签约仪式，在业界引起反响，起到羊群效应，带动行业商户来项目洽谈 利用市区优质商户扩张、布点、来郊县拓展的需求，带领商户来项目现场，进行洽谈 通过对项目的整体打造和推广，深度挖掘新城区域开店经营状况好的商户，通过上门拜访对项目的推广介绍，使得商户入租 利用周边区域（江、浙地区以及松江、青浦、奉贤等区域）的优质商家，通过重点拜访游说，带领商户来项目现场，进行洽谈 利用网络媒体和我司的良好关系，为我们做些软文的宣传，改变项目形象，扩大受众面，在业界留下好的口碑 营 销 方