《房地产相关合同法律知识培训》课件.ppt

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《房地产相关合同法律知识培训》课件

宝能集团法律部 合同法 合同法培训 ————房地产行业相关合同操作实务 目录 一、合同的含义 二、签订合同的作用 三、签订合同的流程 四、合同的内容 五、怎么签订合同 六、合同履行注意事项 七、公司关于合同管理的相关规定 一、合同的定义 合同也称为契约,我国合同法对其的定义是:平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 备忘录、会议纪要、意向书、框架协议等纲要性文件不属于合同,但这些文件如果具有了合同所需的主要内容、有具体的权利义务约定也应当属于合同。 二、为什么要签订合同 约束合同当事人,保障交易的顺利进行; 合同当事人都能获得合同预期利益; 划清合同当事人各自的权利、义务,减少纷争; 为守法、诚信者寻求法律救济提供依据。 三、合同签订的程序 房地产公司常见的合同有哪些? 工程类合同:建设工程勘察、设计、监理、施工合同(包括装饰装修合同)及建筑材料设备采购安装合同等 广告类合同:电视广告合同、广播电台广告合同、网络广告合同、报纸刊物广告合同、户外平面广告合同、公交车体广告合同等 买卖合同:房地产预售合同、房地产现售合同、二手房买卖合同、办公用品设备采购合同等 承揽类合同:雨伞定制合同、年历制作合同、服装定作合同、网站建设合同等 租赁合同:房地产租赁合同、经营管理及物业管理合同 四、合同的内容 1、当事人的名称、住所、联系方式; 2、标的; 3、数量; 4、质量; 5、价款或报酬; 6、履行期限、地点和方式; 7、违约责任; 8、解决争议的方法; 9、生效时间; 10、合同附件。 五、如何签订合同 合同格式: (一)合同首部 1、合同名称 简明扼要、反映合同主题 2、当事人名称、住所、联系方式 (1)签订合同的主体是否正确、是否合法、是否具有相应资质、是否具有履约能力 (2)单位的,确认当事人名称与工商注册一致;个人的,确认当事人姓名与身份证一致 (3)住所地具体、真实,可以联系到合同相对方 (4)联系电话是否能联系到合同相对方 (二)前言(背景情况) 1、描述合同交易的背景情况 建设工程合同:建设工程用地的相关情况、项目名称、规模等 股权转让合同:目标公司的成立日期、各股东的持股情况等 合作协议:合作各方进行合作的背景、政府的有关批文等 2、签订补充协议、变更协议必须有前言部分 对主合同签订的时间、主要内容、履行情况进行简要描述,切忌冗长。 3、合同无相关签订背景的可以省略前言部分 (三)合同项目 含义:即合同的标的,指合同要交易的对象,例如承包的工程范围、要购买什么货物、租赁什么房产、设计什么东西、定作什么货物等 是否与合同的名称一致、相符 确定合同项目是否合法 (违法建筑不得使用、特种物品不得交易) (四)期限 含义:什么时间内完成、租赁多长时间、借款期限、什么时间交货等 期限须具体明确,有确定的起始时间和终止时间 若签订合同时无法确定,应约定计算期限的方式 约定的期限应当合法、合理,能实现合同目的 (房地产租赁期限最长不得超过20年) (五)质量 含义:合同项目成果的合格标准,例如建设工程竣工验收标准、设计成果的验收标准、电器设备是否具有质量安全检验合同证书、房地产是否符合使用条件、货物是否和样品一致等 质量标准的种类:国家标准、地方标准、行业标准、市场标准、企业自身标准 3. 有明确的国家、地方标准的,应采用国家、地方标准;企业标准高于国家、地方标准的,应同时采用企业标准。 4. 没有明确的标准可以采用的,应约定确定质量标准的方法,例如指定第三方检测、鉴定,或试用一段时间无故障等 5. 质量标准的最终目标:符合合同目标,能实现、满足合同目的 (六)价款或报酬 含义:合同一方为完成合同项目,另一方为此支付的相应对价 有政府定价或地方政府有指导价的,应按照规定执行 没有政府定价或指导价的,应参照市场价约定 既可以约定一次性支付,也可以约定分期支付。应注意约定支付的成就条件,尽量有利于我方。(约定定金的,不得超过合同总价款的20%) 支付方式:现金、支票、转账 收款收据、发票应与付款数额一致 (七)权利义务 含义:合同当事人在合同关系中各自应承担的责任和享有的权利,包括解除、终止合同。 法律法规有明确规定的,不需要重复阐述,若需要重点强调的,尽量简要。 法律法规没有明确规定的,应尽量详细、具体、具有可操作性,有利于我方。 不能违反法律法规的禁止性规定,尽量体现公平、公正。 (八)违约责任 含义:合同一方违反合同约定对另一方应当承担的法律责任。 违约责任的种类:继续履行、采取补救措施、违约金、赔偿损

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