《房地产相关合同法律知识培训》课件.ppt

宝能集团法律部 合同法 合同法培训 ————房地产行业相关合同操作实务 目录 一、合同的含义 二、签订合同的作用 三、签订合同的流程 四、合同的内容 五、怎么签订合同 六、合同履行注意事项 七、公司关于合同管理的相关规定 一、合同的定义 合同也称为契约，我国合同法对其的定义是：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 备忘录、会议纪要、意向书、框架协议等纲要性文件不属于合同，但这些文件如果具有了合同所需的主要内容、有具体的权利义务约定也应当属于合同。 二、为什么要签订合同 约束合同当事人，保障交易的顺利进行； 合同当事人都能获得合同预期利益； 划清合同当事人各自的权利、义务，减少纷争； 为守法、诚信者寻求法律救济提供依据。 三、合同签订的程序 房地产公司常见的合同有哪些？ 工程类合同：建设工程勘察、设计、监理、施工合同（包括装饰装修合同）及建筑材料设备采购安装合同等 广告类合同：电视广告合同、广播电台广告合同、网络广告合同、报纸刊物广告合同、户外平面广告合同、公交车体广告合同等 买卖合同：房地产预售合同、房地产现售合同、二手房买卖合同、办公用品设备采购合同等 承揽类合同：雨伞定制合同、年历制作合同、服装定作合同、网站建设合同等 租赁合同：房地产租赁合同、经营管理及物业管理合同 四、合同的内容 1、当事人的名称、住所、联系方式； 2、标的； 3、数量； 4、质量； 5、价款或报酬； 6、履行期限、地点和方式； 7、违约责任； 8、解决争议的方法； 9、生效时间； 10、合同附件。 五、如何签订合同 合同格式： （一）合同首部 1、合同名称 简明扼要、反映合同主题 2、当事人名称、住所、联系方式 （1）签订合同的主体是否正确、是否合法、是否具有相应资质、是否具有履约能力 （2）单位的，确认当事人名称与工商注册一致；个人的，确认当事人姓名与身份证一致 （3）住所地具体、真实，可以联系到合同相对方 （4）联系电话是否能联系到合同相对方 （二）前言（背景情况） 1、描述合同交易的背景情况 建设工程合同：建设工程用地的相关情况、项目名称、规模等 股权转让合同：目标公司的成立日期、各股东的持股情况等 合作协议：合作各方进行合作的背景、政府的有关批文等 2、签订补充协议、变更协议必须有前言部分 对主合同签订的时间、主要内容、履行情况进行简要描述，切忌冗长。 3、合同无相关签订背景的可以省略前言部分 （三）合同项目 含义：即合同的标的，指合同要交易的对象，例如承包的工程范围、要购买什么货物、租赁什么房产、设计什么东西、定作什么货物等 是否与合同的名称一致、相符 确定合同项目是否合法 （违法建筑不得使用、特种物品不得交易） （四）期限 含义：什么时间内完成、租赁多长时间、借款期限、什么时间交货等 期限须具体明确，有确定的起始时间和终止时间 若签订合同时无法确定，应约定计算期限的方式 约定的期限应当合法、合理，能实现合同目的 （房地产租赁期限最长不得超过20年） （五）质量 含义：合同项目成果的合格标准，例如建设工程竣工验收标准、设计成果的验收标准、电器设备是否具有质量安全检验合同证书、房地产是否符合使用条件、货物是否和样品一致等 质量标准的种类：国家标准、地方标准、行业标准、市场标准、企业自身标准 3. 有明确的国家、地方标准的，应采用国家、地方标准；企业标准高于国家、地方标准的，应同时采用企业标准。 4. 没有明确的标准可以采用的，应约定确定质量标准的方法，例如指定第三方检测、鉴定，或试用一段时间无故障等 5. 质量标准的最终目标：符合合同目标，能实现、满足合同目的 （六）价款或报酬 含义：合同一方为完成合同项目，另一方为此支付的相应对价 有政府定价或地方政府有指导价的，应按照规定执行 没有政府定价或指导价的，应参照市场价约定 既可以约定一次性支付，也可以约定分期支付。应注意约定支付的成就条件，尽量有利于我方。（约定定金的，不得超过合同总价款的20%） 支付方式：现金、支票、转账 收款收据、发票应与付款数额一致 （七）权利义务 含义：合同当事人在合同关系中各自应承担的责任和享有的权利，包括解除、终止合同。 法律法规有明确规定的，不需要重复阐述，若需要重点强调的，尽量简要。 法律法规没有明确规定的，应尽量详细、具体、具有可操作性，有利于我方。 不能违反法律法规的禁止性规定，尽量体现公平、公正。 （八）违约责任 含义：合同一方违反合同约定对另一方应当承担的法律责任。 违约责任的种类：继续履行、采取补救措施、违约金、赔偿损