税法第8章房地产税法1509.ppt

方案二：合并现有房地产类所有税费，执行统一的房产税。 房地产公司：1、流转税及附加税；2、企业所得税；3、房产税。房产出售环节税率控制在12~15%。 投资者：购买时缴纳契税， 拥有期间按年缴纳房产税。 由于房地产税涉及面非常复杂，推出新的房产税制度目前难度很大，现阶段比较可行的办法是改革现有的房产税。 目前先在上海、重庆试点，已于2011年1月28日开始实施。重庆的方案是对别墅等高档商品房征房产税，上海的方案是只对新增住宅征收房产税。 房产税征收细则为： 上海：人均60平方米以上起征，仅对新购房征。计税价格暂按应税住房市场交易价格的70%计算，适用税率暂定为0.6%，但应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。 重庆：征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。房价达9941元起征，税率为0.5%~1.2%。 其中在本次征税前拥有的独栋别墅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。 九、房地产税的计算 【例题】宏都房产集团是Z市一家著名房地产商，民发科技公司是Z市一家著名民营高科技企业，2012底，民发科技总经理主动与宏都房产集团董事长联系，希望宏都为其开发一些商业地产。 2013年2月，宏都房产集团通过拍卖方式竞得Z市CBA一块占地面积为15000平方米的商业用地。根据土地出让合用规定，该商业用地规划总建筑面积为90000平方米，宏都房产集团已支付全部地价款RMB250,000,000元，并已取得土地使用权证。 2013年5月，民发科技与宏都房产集团签订了商业地产购买意向书，意向书规定：民发科技用RMB1,500,000,000元的总价款购买该地块上的全部商业地产（总面积90000平方米）。该项目以宏都房产集团名义立项，委托其它建筑施工企业进行建设。 该地产项目的成本预测如下： （1）地价款250,000,000元；（2）土地征用、拆迁补偿费50,000,000元；（3）规划、设计等前期工程费10,000,000元；（4）建筑安装工程费145,000,000元；（5）道路、供水、供电、供气、排污、通讯等基础设施费50,000,000元；（6）公共配套设施费20,000,000元；（7）直接组织管理开发项目发生的工资、福利、办公费50,000,000元；（8）其他开发成本220,000,000元。 另外，预计与该项目相关利息支出35,000,000元，其他房地产开发费用，利息未能提供金融机构的证明。 Z市规定土地增值税扣除项目中房地产开发费用为取得土地使用权所支付的价款与房地产开发成本的10%，契税税率为3%，企业所得税税率为25%，房地产开发企业商品销售合同按“货物购销”税目计缴印花税。 要求：请你测算在直接销售该商业房产的交易中，宏都房产集团和民发科技各需缴纳哪些税？应纳税额为多少？ 【解析】 （1）金都房产销售该商业用房时，需要缴纳的税金如下：销售该商业用房时，需要缴纳的税金如下： 印花税:1 500 000 000×0.0003=450 000元 营业税:1 500 000 000×5%=75 000 000元 城建税和教育费附加:75 000 000×（7%+3%）=7 500 000元 土地增值税： 转让房地产取得的收入：1 500 000 000元 扣除项目金额：①取得土地使用权所支付金额 地价款250 000 000 契税250 000 000×3%=7 500 000元 小计：257 500 000元 ②房地产开发成本: 土地征用、拆迁补偿费50 000 000元 规划、设计等前期工程费10,000,000元 建筑安装工程费145,000,000元 道路、供水、供电、供气、排污、通讯等50,000,000元 公共配套设施费20,000,000元 直接组织管理开发项目的工资、福利、办公费 50,000,000元 其他开发成本220,000,000元 小