商业地产模式与经营的管理.ppt

商业地产模式与经营管理 商业经营管理的基本知识 商业地产的模式 武汉市商业地产现状 商业经营管理的基本知识 商品分类和布局 商场经营模式 招商流程 商业运作管理 零售业态分类 商品分类和布局 较具规模的百货商场一般商品分类如下 服饰类：男装、女装、童装、内衣 服饰相关类：饰品、皮具皮鞋、化妆品、珠宝、手表 非服饰类：家电、家庭品、床上用品、食品 随着生活方式的不断变化，各类商品亦逐步细分，如女装又可细 分为少女装、少淑女装和成熟女装；家电也可分为大家电和小家 电，大家电中又分白色家电和黑色家电等。 商品分类和布局 常见商场商品楼层分布 一楼：化妆品、珠宝、饰品、手表、皮具皮鞋、国际品牌 二楼：少淑女装（适合18-35岁年龄层女性） 三楼：成熟女装（适合35岁以上年龄层女性）、女式内衣 四楼：男士正装、男式配饰、男式内衣、咖啡厅 五楼：休闲服饰、运动服饰、运动用品 六楼：儿童服装、文具、童鞋 七楼：家用电器、家品、床品 八楼：美食城、中小型餐厅 商场的经营模式 自营：商场将自己生产或采购的商品进行销售而获取利润. 如沃尔玛和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店内销售,通过 他们的商标注册权限和生产权限在一些生产加工基地直接生 产所需商品用于销售;或者通过其全球采购系统,在全世界批 量低价采购所需商品用于销售.这类商品因为没有中间环节价 格极低,利润率不低于50%.适用于超大规模的连锁卖场. 商场的经营模式 租赁:一般商场除了各类商品销售的布局之外,须附加 有部分服务性的经营项目如餐饮美食,美容健身,影楼影 院等来带动人气和客流,此类项目经营的场地和设施要求 较特殊,商场一般将某些局部如顶楼,拐角出租给上述经 营者,由其自行经营管理.商场收取租金但仍然对其日常 运作进行监督和协调,使其独立营运但又统一到商场的整 体运作中去. 招商的流程 按整体楼层将商品进行大区位划分：根据商场面积， 市场定位，充分考虑到顾客的购物习惯和心理及舒适 程度，按商品类别和商品组合进行楼层划分：如将吃、 穿、用商品分布在不同楼层。 按商品大类细分为服饰类，服饰相关类和非服饰类及 租赁项目类，按各细类所占面积比例划分柜位，确定招 商所需品牌数量。 招商的流程 市场调查目标商品品牌挑选，比较同类产品的成本， 品牌知名度，市场分额占比，厂商实力，市场定位与商 场定位是否一致等，选定目标品牌。 招商渠道：一般为生产地，加工基地，批发市场，另 外通过招商会，媒介宣传，博览会，品牌发布会等和目 标厂商洽谈沟通。 商业营运管理 商业零售企业的组织和构架 售卖部门 非售卖部门 —男士服装 —采购 —女士服装员 —财会 —儿童服装 —陈列 —皮具　　　　　　　　　　　—人事 —鞋　　　　　　　　　　　　—行政 —家私 —货仓 —电器 —市场推广 —食品 —旅行用品 —家庭日常用品 —礼品 商业营运管理 货品管理 货品类别及分配 货品数量及尺码 收货程序 出货程序 存货管制 退货处理 财政管理 收银程序 价格制定 成本控制 销售预测 卖场管理 购物环境气氛 保安措施 规则制定及控制 突发事件处理 人力管理 部门分工 人力分工及责任 顾客服务 规则制定及控制 商业零售业态 零售业态（Retail Forms ） 零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求 而形成的不同的经营形态 零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、 目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、 服务功能等确定 零售业态基本分类 (一) 零售业态基本分类 (二) 零售业态基本分类 (三) 零售业态基本分类 (四) 零售业态基本分类 (五) 其他业态 折扣店 特许加盟店 餐饮酒店 娱乐休闲 物流中心 商业地产的模式 开发模式 营利模式 销售模式 开发模式