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金耀·江山帝景 营销思路报告书 南宁天路投资咨询有限公司 二0一一年八月三十日 报告目录 第一章 项目概况…………………………………………………………第4页 一、项目概况 二、项目用地的街区状况 三、释义—地中海欧式建筑风格 第二章 项目优劣势（SWOT）分析……………………………………第9页 一、项目优势分析S（strengths） 二、项目劣势分析W（Weaknesses） 三、项目机会分析O（Opportunities） 四、项目威胁分析T（Threats） 第三章 目标客户分析……………………………………………………第15页 一、客户的需求分析 二、目标客户分析 第四章 房地市场分析……………………………………………………第18页 一、2010—2011年国家房地产调控政策汇总及分析 二、2011年1-6月全国及南宁市房地产市场情况及分析 三、隆安县房地市场分析 第五章 项目定位…………………………………………………………第32页 一、定义品质豪宅 二、释义“豪宅” 三、豪宅产品配套描述 四、本案豪宅定位的推导论证 第六章 项目主题形象定位………………………………………………第37页 一、主题形象语定位 二、推广语释义 三、项目主题展现的核心观念 四、项目案名建议 第七章 营销整体思路……………………………………………………第40页 一、整体营销思路 二、营销策略 第八章 销售策略构思……………………………………………………第45页 一、销售策略 二、首期面市销售节点安排 第九章 推广策略构思……………………………………………………第48页 一、推广策略 二、广告策略 概述……………………………………………………………………………第52页 第一章、项目概况 一、项目概况 1、地理位置 项目地块位于隆安县城厢镇宝塔村（隆安县县城右江桥头），右江大桥往宝塔方向左侧。 2、宗地周边状况说明 项目总占地面积为142479.47㎡；南北最长336m；东西最长458 m；最短420 m；正南北朝向，基本为规则的矩形。场地高低起伏整体上呈现东北高，西南低的走向。 ◆项目周边情况 项目西面方向为右江河域； 项目东面方向为规划公园； 项目南面方向为隆安自来水厂及村庄； 项目北面方向为山坡。 ◆ 交通情况 项目离隆安县中心约2～3公里； 从市隆安中心打车至项目入口处约10分钟车程。 3、宗地地理特点、自然特质、地块性质说明 地块性质 项目地块原为山地，尚属于生地开发，内有少量坟地及少量建筑，整体拆迁量不大。 地理特点 项目地形为山地，地块内坡地高差比较大，左侧为右江。 自然特质 坡地、右江、大量原生态植被等组成了天然原生态系统。 4、宗地块区位图 5、项目产品说明 （1）项目产品 项目以一个开放的“人文生态区”， 一个层次丰富的高格调居住环境，一个具有异域风情的花园品质社区为设计建设目标。拟建联排、双拼别墅，多层、高层住宅及宝塔大厦多种物业形态，小区配套商业街、幼儿园、公共活动中心等，整体设计风格为别具特色的地中海欧式建筑风格。 （2）项目经济技术指标 总规划用地面积 142308.68㎡ 计入容积率建筑面积 284615㎡ 其中 住宅 242275㎡ 商业 16460㎡ 宝塔大厦（占地约3805㎡） 23500㎡ 公共设施配套 2380㎡ 其中 物业管理用房 300㎡ 社区服务中心 80㎡ 文化活动室 120㎡ 公厕 80㎡ 幼儿园 1800㎡ 地下建筑面积 29000㎡ 容积率 2.0 绿地率 32% 建筑密度 30% 建筑层数 3-18层 总户数 1912户 机动车停车位（0.58个/100㎡） 1651个 其中 地面停车位（包括路边绿化停车及建筑底层停车） 743个 联排、双拼停车位 124个 地下停车位 784个 非机动车停车位（0.58个/100㎡） 1651个 　 面积(㎡) 户数 面积比例 备注 双拼住宅 12240 48 5.05% 　 联排住宅 13680 76 5.65% 　 多层住宅 101700 752 41.98% 　 高层住宅 114655 1036 47.32% 　 合计 242275 1912 100.00% 　 二