合富辉煌东莞富盈常频慕项目定位报告.pptVIP

富盈常平项目定位报告;前言;市场分析 项目本体分析 项目定位 客户验证;报告框架;二、市场分析;“9.29”新政已过一个月，东莞楼市走势表现平稳，每周住宅成交量稳定在10万平方米以上。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，连续8周维持10万平方米以上，在2010年度，保持着较高的成交量。从2010年7月至今成交走势来看，东莞总体趋势为“量价齐升”。;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款（后据进一步通知：异地购房贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行 ）。 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。;东莞银行执行情况 ：购房门槛和成本提高，需求将受抑制;1、东莞大市研判——新政对东莞市场影响 ;2、常平市场分析——常平房地产发展历程;2、常平市场分析——常平房地产发展历程;2004-2007年：市场调整—快速发展;2008-2010年：稳定发展期;2、常平市场分析——常平房地产发展历程;现阶段市场分析：在售项目属东莞镇区最多，楼市竞争激烈;常平洋房库存：约15万平米（约1185套），需消化12个月;洋房供应：已取得开工许可证约13万平米;洋房供应：规划开工的约45万平米约3840套;;常平销售情况;市场信息提炼;3、常平重点项目扫描;在售主力户型：90-137㎡、两、三房和147 ㎡四房 成交均价：约5800元/平米 (带800元/㎡) 销售情况：08年月均销售17套；09年月均40套。10年月均30套，常平去化速度最快项目。 潜在供应：约2栋，2梯4户20层共约160套，以127㎡三房、143-169平米四房为主，将于2010年底推出。 客户构成：常平本地居民、公务员和事业单位职工。;东田丽园启发：舒适型大三房受本地客户青睐;万科城：常平最受关注项目;万科城启发：过量的小户型产品不适合本地市场;葵花里：常平目前唯一个小户型项目;翠景湾：常平大户型代表项目;翠景湾4栋22座销控;常平重点项目特征梳理;市场总结;报告框架;距镇中心1.1公里;本案;2、项目景观及四至：两面临路车流量大、缺乏景观资源;占地;项目优劣势分析; 项目临近镇中心，拥有一定的地段优势，周边配套完善； 未来规划适合居住，但缺乏景观资源； 项目规模不大、容积高、有限高要求，限制了开发产品的类型； ;报告框架;开发模式建议 市场占位 项目定位 产品定位;开发商品牌/规模/容积率之争;本项目竞争格局结论;Q：作为富盈在常平的第一个项目，本案又需要承担怎样的使命？;主流价格;Q：作为富盈在常平的首个地产项目， 仅仅是完成以上价格及销售目标吗？;这不只是一次简单的项目开发 它将见证一个品牌地产商的诞生与成长;卓能;每个开发商都有自己的发展历程，分化出不同的开发模式，借以为富盈常平项目的发展提供思考。;综合产品开发模式;开发模式之一;万科·樘樾;综合产品开发模式 特征;综合产品开发模式研判;开发模式之二;酒店;复合产品开发模式 特征;复合产品开发模式研判;开发模式之三;主流产品开发模式——成功案例回顾;2、市场占位;2、市场占位——挑战者;2、市场占位——补缺者;2、市场占位;3、项目定位;从竞争角度来看; 从房地产开发的经验来看，打造高端产品，是牺牲销售速度，而追求更高的价格和树立项目高端形象。 但从常平场特征来看，近年来价格平稳??展，实现超出市场的高价难度较大。（如翠湖湾打造大户型主力产品既牺牲销售速度，同时也未获得较高的售价） 故项目定位上，应着力打造主流产品，中高端产品为依托，通过良好的销售逐步在常平确立富盈的在常平的江湖地位，建立富盈的的品牌影响力。 ;中心区 中高端 自住为主，投资为辅 品质洋房社区 （中心地段 分享城市顶级配套）;产品定位——紧跟市场动脉;产品定位——做新锐的发展商，紧跟市场动脉;产品定位——涵盖主流产品，丰富产品线，降低风险;报告框架;35-45平米公寓——深圳人、港台人、本地客;90平米以下三房——新莞人、本地原住民;舒适三房、四房——本地原住民、个体工商户、公务员、事业单位 ;客户验证;常平未来几年洋房竞争激烈，开发单一主力产品风险较大。规避风险，实现项目的价值最大化，应丰富产品线，根据常平市场特点开发主流产品，抢占市场的重点客户； 打造正确的产品，有助实现良好的销售，通过这一方式，逐步扩大富盈在常平的品牌影响力，这是实现富盈品牌的最佳方式。;Thanks!