四川荣新江南半岛大诺奶项目全程营销策划方案.ppt

目 录 第一部分 楼市环境与区域市场分析 第二部分 项目解析与核心问题解读 第三部分 项目定位研究 第四部分 项目客群体解读 第五部分 项目发展战略思考 第六部分 营销策略及战术安排 第七部分 销售组织安排 第八部分 营销服务体系 第九部分 营销费用总体规划 第十部分 效果评估及修正 1、项目发展环境分析 ⑴ 楼市宏观环境分析 2010经济环境走势判断 2010年5月下旬开始，中央经济管理层的态度出现与以往相比微妙的变化，多位 官员多次提到小心政策叠加的负面效应影响经济运行，于是5月以来整个经济政 策动向也出现一些转变。5月开始的几月，央行开始资金净投放，而这是在去年7 月开始没有过的（春节期间的净投放除外），这是维持了近10个月的回收后的一 个转变，而央行的这个态度转变可能会持续到年底左右。 为维持经济的良好走势，未来一段时间内国家的经济政策依然会是宽松的环境。 1、项目发展环境分析 1、项目发展环境分析 1、项目发展环境分析 1、项目发展环境分析 ⑵ 项目地域环境分析 城市概况 苍溪县位于四川盆地北缘深丘，隶属广元市管辖，东与巴中市巴州区、南江县接壤，西与剑阁县相邻，北与广元市元坝区、旺苍县交界，南与阆中市相连。 苍溪是传统的农业县，是中国雪梨之乡、中国红心猕猴桃第一县及原产保护地、全国第二大毛兔基地县、全国育肥猪标准化示范区和全国食品工业强县，创建为全国生态农业示范县、全国绿色农业示范区、全国庭院经济高效产业专业示范县。 苍溪县城临嘉陵江而建，周围群山环抱，风景秀丽。 1、项目发展环境分析 ⑵ 项目地域环境分析 苍溪人口状况及规划 苍溪县域总人口78.73万人，其中非农业人口11.31万人，占全县总人口14.37%，人口密度338人/平方公里。 目前，苍溪县城人口约有7-8万人，乡镇非农业人口3-4万，按照苍溪2009年11月出台的最新规划，到2015年城镇人口达到15万人，到2020年达到20万人，到2030年达到30万人。远景城市人口按35~40万人控制 。 1、项目发展环境分析 1、项目发展环境分析 1、项目发展环境分析 1、项目发展环境分析 1、项目发展环境分析 ⑴ 项目所在区域概况 区位：项目所在区域位苍溪县新城开发核心区块 所属地：苍溪县陵江镇 项目街道名：苍溪县江南大道 临界状况：新城区块紧邻嘉陵江，向南靠大梁山，沿嘉陵江呈带状布局 地形地貌：区域内整体地形多为依山取地，需筑成台地来开发； 区域布局：区域拥有很长的临江面，且海拔高度略高于老城区，形成对嘉陵江和 老城区的俯瞰之势，拥有绝佳的景观视觉效果和居住价值 当前市场格局及竞争排位： 目前苍溪市场仅有四个楼盘在售，一个楼盘接受咨询，还未形成真正的竞争格 局，嘉宇新城和玉锦凤都处于第一梯队，无论楼盘品质和价格都较其他项目高一 个规格，龙江世纪和山水名城两个楼盘规模都较小，既行不成挑战，也不算追随 者； 以在售楼盘排位：嘉宇新城、玉锦凤都、龙江世纪和山水名城 小结 主要置业影响因素：价格--位置--户型--绿化--物管 ⑴ 项目主要经济技术指标 总占地面积：60786.7㎡，约合91.2亩 主要经济技术指标：（依照初步设计方案） 拟建总建筑面积253130.92㎡,其中计入容积率的地上建筑面积213176.92㎡； 设计居住总户数2285户，建筑密度30%，绿地率30%，容积率3.51 政府确定了四个方向的发 展战略；并确定了四个方 向的定位和使命 向南是苍溪城市发展的主 力方向，但作为经济实力 有限的县级城市，对于新 城的开发进度不可能有太 大的速度，或许在项目售 完之日也不会有实际推进 对于待开发区域项目，客 户接受程度有限，在对主 体客源的竞争中处于弱势。 之于江南新城：项目是新城第一个房地产开发项目，没有任何铺垫和外势可以借鉴，新城格局需要自己来打破。 城市向外扩张势在必行， 江南新城区域具有与主城 无缝对接的条件，且资源 条件优越，居住条件良好 新城的优势需要来政府层 面的实际动作和引导，开 发商只能起到线下的促进。 江南大道作为新城主干 道，有着良好的通达性和 通畅能力，承担着连接老 城区的主要功能； 区域综合配套缺乏，城市 商业处于规划阶段，社区 商业处于萌芽阶段 ⑵ 项目属性研究之相邻情况项目南临江南大道，向北靠河滨带，东、西侧均为待开发地，目前均为农耕地。 本章命题：新兴城区非资源型拓疆大盘的突破模式? 核心问题界定 问题一：10.5万平米/年的去化量 问题解析：这一目标对于任何开发商来说都存在很大的难度，即便 如此，但与项目的生死并无直接关系 问题二：价格的当前问题与全程问题的平衡 问题解析：项目