长沙县空港城建设合作一级土地方案2014-1-8.pptVIP

一、项目背景 长沙县空港城总面积54.6平方公里,西至长株高速公路，东至机场联络线，紧邻国家级长沙经济技术开发区和长沙县城，区位优势明显。首期规划面积24平方公里，具有充足的土地资源。未来将以总部楼宇、酒店、商贸、物流、航空业及住宅作为主导产业。 长沙县空港城建设投资有限公司（以下简称“空建投”或“公司”）作为空港城区域内土地开发及项目运作的主体，于2010年成立，截至目前公司净资产约为1亿元，主要收入来源为土地出让返还。公司主要采用开发土地并进行抵押贷款的方式获得资金，进行基础设施建设。 空港城投融资平台现状——目前，空建投公司的净资产规模较小、收入和利润不稳定且不持续，融资方式单一且规模有限，无法满足未来空港城大规模基础设施建设所需资金，也不利于空港城的快速建设及尽早实现土地增值收益。 运营模式 1、 基金盈利模式 城镇化建设投资基金通过与地方政府共同设立合资平台，广泛吸引社会资本共同参与，以民生、产业、规划、环保等城市发展要素为核心，依托优质土地资源，以政府优惠政策为基础，实现“最小风险、适中收益、最后品质”。 项目的基本盈利模式为“保底收益”+“土地出让净收益分成” 城镇化投资基金管理公司股东背景 建信信托有限责任公司（简称“建信信托”）是经中国银监会报请国务院批准，由中国建设银行投资控股的非银行金融机构，2009年8月公司正式重组运营，2011年公司成为由中国银监会直接监管的8家信托公司之一。截止2011年末，公司注册资本15.2727亿元，净资产47.0243亿元，位居行业前列。?建信信托融合了中国建设银行在品牌、渠道、管理以及项目资源上的强大优势，具备了投资多元化的不断满足投融资各方金融需求的市场专业能力。 中铁信托有限责任公司（简称中铁信托）是经中国银行业监督管理委员会批准，以金融信托为主营业务的非银行金融机构，注册资本20亿元。公司的控股股东为世界500强企业中国中铁股份有限公司，公司积极发挥信托优势，在支持地方经济建设、活跃地方金融市场、促进民间资金向民间资本转化等方面发挥了积极而独特的作用，共为数百家企业提供了全面金融服务，2012年底公司的信托资产规模首次突破1000亿元，在信托业界享有良好声誉。 合作方案 1、空港城20平方公里首期启动区实现封闭运行，按土地开发和基础设施捆绑打包实现“投融资+建设总承包”一体化，由长沙县人民政府授权“空建投”负责该区域的土地储备、一级土地开发整理工作；负责基础设施和功能性、公益性设施配套建设。 2、土地出让收益权全部指定下放给“空建投公司”，另政府应给予“空建投公司”预留发债通道和指标。 3、中铁信托与建信信托等共同成立“北京城镇化建设基金管理公司”，作为长期财务投资者为长沙空港城建设项目发行20亿元“长沙县空港城土地开发基金”，基金以股权+债权 方式进行投资。 股权方式为：基金收购“空建投公司”49%股权，剩余资金以股东借款方式借给空建投公司。 合作方案 4、基金的募集方式 中铁信托与建信信托等共同作为GP出资人1000万元，募集19.9亿元LP，LP中优先级认购14.9亿元，次级认购5亿元。 次级认购由基金的合作伙伴首创置业、首开集团或海航集团等战略投资者作为次级LP。 5、为保证顺利引入次级LP，长沙县政府需承诺次级LP以低成本价格锁定相应投资城市综合体建设用地。 6、由金融机构和中国中铁组建“投融资+建设总承包”联合体作为空港城基础设施项目的工程总承包方，发挥大型中央建筑企业的品牌优势和专业优势对项目建设的后续专业化融资和工程实行总包。 方案的优势 1、在资金面趋紧的大环境下，通过金融机构引入社会资金及中央企业的品牌影响力及市场带动作用，借助基金公司的先导资金投入及信用，吸引金融投资机构、基金公司和券商，资产管理公司和发行债券与品牌施工企业信用结合等新兴的表外融资通道，吸引社会资金介入基础设施的投资领域，拓宽项目建设资金的来源渠道，并采用多种规范化产品的组合，可以最大规模的筹集资金，且资金使用的周期长。 2、深化了地方政府与金融机构、中央企业的政、企、融有效结合，可以充分发挥联合体各方的专业优势，拓宽政府融资渠道，提高融资规模，有效控制融资及工程成本。中央建筑企业在工程一体化管理优势保证项目工程的施工质量和工程进度， 实现品牌效应。 方案的优势 3、将融资、资金管理及还款安排交给专业金融机构，通过多种金融产品的错配可以最大程度的降低融资成本（用低成本的融资偿还高成本的融资），可以提高融资效率并降低政府管理成本，亦符合国家制定的城镇化发展方向。 三、工作建议 需要政府完成的决策及核准的一些相关事项： 1、提供空港城土地开发的规划体系作为实施土地开发的依据，包括： ⑴ 对城市未来发展起着控制和引导作用的宏观层面：城市总体规划、土地利用