徐州市铜山区同发凤坏乃花园项目提报.pptVIP

徐州市铜山区同发凤凰花园项目提报;PART1 宏观市场走势分析;政策层级;政策性质;投资投机购房者成为打击重灾区， 改善性刚需及部分异地首置刚需也受到一定影响;从土地获取、融资、流通各开发环节规范行业标准；对开发商开发经营提出更高要求;供应;本轮政策调控的逐步深入，全国房地产市场转热为冷，投资客纷纷撤离市场，楼市观望氛围浓重，各地成交大幅下滑，超半数城市跌幅超过50%，其中北京、上海、南京等城市本月成交落入了09年以来的最低值。从房价方面来看，在成交大幅跳水、去化缓慢的背景下，整体房价仍高位僵持，主要是由于继中央调控政策后，除了北京出台了严厉的调控细则，其余多数城市出台的细则均较为温和，后期政策走向的不确定性加大，开发商也不想冒然降价，因此多数城市的房价基本与上月持平。但仍有个别项目出现降 价苗头，上轮调控中率先降价的深圳再次成为楼市降价的排头兵，5月底，佳兆业、万科等企业的部分楼盘陆续采取了各种降价促销措施，个别单位降价幅度低至七折。从项目方面来看，市场上多数楼盘销售出现停滞现象，不少项目出现零成交的尴尬局面，但部分90平方米以下的小户型以及郊区低总价项目在刚性需求的支撑下，表现仍较为良好；此外，景观资源好、产品附加值较高的项目也仍然受到改善性需求的欢迎；抗跌性较强的市区高端项目则仍是高端客户的关注点。这些项目凭借自身的优势成为淡市下的亮点。;5 月，全国重点城市市场平均集中度为42.55%，较 4 月份上涨 6.66 个百分点。受新政调控影响， 市场观望气氛浓厚，整体成交大幅下挫，但很多开发商也伺机加大小户型项目推盘力度，采取密集促销，小户型、低总价的中低档产品受刚性需求推动成交比重上扬，市场集中度有所提升。;二三线城市商品房市场三大表现：;本轮调控适逢徐州房地产快速发展，新发展周期的快速增长期;第一阶段—— 2003年底至2005年底的缓慢上升阶段。 此期间徐州房地产市场刚刚步入正轨，购房需求开始释放，房价小幅攀升，2005年四季度房价水平较03年底增幅35.8%。;1、土地市场带动未来徐州商品房价值取向; 2、城市规划方向与逆市价值盘整期的邂逅；;2007年-2010年5月，徐州商品房成交价格呈现稳步上升的局面，09年上升幅度最大，2010年受宏观政策影响，上升速度有所缓和。考虑宏观调控政策的影响，预计2010年下半年徐州房价整体将趋于稳中有降。;近10年来，徐州GDP年均增长速度16%，保持高速增长势头;城市多核发展，分中心版块得到 政策眷顾， 而以中低端填充式住区开发为模式使城市房地产供应结构逆市抗劲十足;认识徐州未来城市住区发展，需看的更远;苏、鲁、豫、皖四省接壤； 江苏北部最发达的重工业城市； 我国重要的交通枢纽； 陇海—兰新经济带东部中心城市； 汉文化发源地，国家历史文化名城 ； 总面积11258平方公里； 总人口947万； 市区人口184万。;上海;在这方面，中国目前做得最好的城市是香港，它的服务业比重已达到了82％。2002年，北京第三产业的比重为61.3％，上海仅为51％。服务业是现代经济生活中最为重要的领域。目前，上海在金融服务和航运实力方面暂时领先于全国其他城市，共有156家外资金融机构进入了上海，但与纽约的380家相比还有较大差距。未来，上海仍应坚持“三、二、一”的产业发展方针，大力发展现代服务业，尤其要重点发展金融、商贸、现代物流、旅游等产业，促进上海从“规模化发展”向“功能化发展”转变。;中国正经历第一批轻工业城市转型期， 劳动力密集型企业将逐步内迁， 劳动力短缺，土地置换加剧，城市转型现代服务业布局;二三线城市中低端住区;什么是城市中低端住区？;但其却非2009年-2010年回潮期真正宠儿;新一轮调控期未来两年将会出现市场分化;;1、徐州商品住宅整体价格水平不高，随着城市的发展，存在上升的空间； 2、徐州商品住宅价格呈现稳步上升的发展态势，涨幅趋缓；3、目前全市均价水平在4000元/㎡左右，高端住宅价格在8000-10000元/㎡。;重点关注：;观点：;凤凰新篇，优质裙带关系代表作;铜山在徐州的位置;产业支柱;教育资源;区域规划;区域背景小结;间接竞争板块;文泰康城;财富湾;国基城邦;南都新城;北京路18号;南洋国际;项目概况：万和佳苑位于铜山新区嵩山路和长江路交汇口，小区南面是铜山县行政区。总用地面积约28.6亩，总建筑面积约4万平方米。共分二期开发，一期为叠加别墅分东西两排共52套，2-3层面积197㎡，4-5层面积211㎡。叠加别墅的一层门面共52套， 面积约为43-52㎡；二期为高层，1梯2户，设计为“U”型。万和佳苑叠加别墅已于2009年3月31日上房，住宅将于2010年5月底上房，由于验收问题现在还没上房。高层住宅共210套，目前仅余约10套四室两厅两卫户型，位于高层，