新沂项目前期策划总痰腻思路.ppt

新沂项目前期策划总体思路;;第一部分：大盘思考 第二部分：市场环境解析 第三部分：项目地块分析 第四部分：项目相关定位 第五部分：项目总体开发思路 第六部分：项目启动策略及大一期启动区战略 第七部分：前期总体营销思路;;;项目档次：中高端 总建面积：250万平方米 开发周期：开发五年以上，平均年消化量最少40-60万平方米之间;关键词：现有市场、潜在市场、来访量、达成率 市场容量是进行项目整体大盘操作时首先应该考虑的问题，因为再大的体量最终还得由目标消费市场所消化，目前新沂城市的市场容量特别是中高端产品的市场相对有限。所以项目运作首当其冲应该做到的是充分发掘项目所能达成的市场容量，实现项目的旺销快销。发掘市场容量，扩大目标客群的具体措施包括以下两个方面：;1、提高来访率： □加强整体推广深度、广度以力度 □推广??求的差异化：产品个性是一个项目区别于其他项目的基本特征 ，也是项目在目前竞争激烈的市场上最终能够夺人眼球的根本所在。个性化的产品需要个性化的宣传推广手法，个性化的宣传手法才能最大程度上吸引项目的竞争目标客群。 2、提高达成率：□提高达成率最根本的措施是加强现场把握，最大限度减少客户流失，缩小客户流失率。;解决问题方向二：扩大/激发潜在市场 ;思考二：产业支持;1、产业----城市发展源动力。 产业是一个城市发展的原动力，失去了产业支撑的城市最终必将成为“卧城”、“空城”而不能够形成一个完整意义上的“城市”。 完善的产业结构不仅可以增强区域的综合竞争力，而且可以扩大区域内闲散劳动力的就业机会，形成区域小产业链的良性循环，从而也可以进一步完善一个区域的生活功能，真正形成一个新“城市”的概念！这一点是大盘运作主要区别于小盘之关键所在，也是在超级大盘运作中应当重点考虑的地方。 产业－就业－生活－新城市；2、完整的社会功能-----城市生命力 一个完整的城市必然是一个各项功能都具备的城市，完备的社会功能是一个城市的生命力。 完善的内部社会功能包括：交通、医疗、治安、教育、生活、娱乐、商业等；即个体生存所需要的一切生活设施以及整个城市实现良性运转所需要的一切基础条件。 ;解决问题方向：产业支持;;2003;时间;时间;时间;时间;城市;2010年调控政策;2010年调控政策;2010年调控政策;2010年调控政策;2010年调控政策;2010土地供应;2010政策调控;;新沂概况;城市建设;宏观经济环境—GDP;宏观经济环境—人均GDP;宏观经济环境—三产比列;土地市场;商品房市场;商品房市场;商品房市场;; 地块现状 本项目地处于新沂市墨河镇，地块属性方面，本项目为新建项目，地块总体上地势平坦，地上附着物少，基本规整、开阔，没有拆迁量，规划与建设空间大。 地块四个方向环境 地块东面：东至创新路 地块南面：南临新北路 地块西面：西达外环路 地块北面：北至205国道 地块周边商业配套 地块周边除无任何商服配套 ;地块分析/地形地貌;地块分析/商业价值;地块分析/酒店价值;地块分析/商务价值;S优势;;项目地块;大规模：新沂目前最大的地产开发项目；总建面积约250万平方米 大品牌：知名橡胶产业公司——泰国鸿泰发展有限公司 大气势：助推政府为实现大新沂城市实现社会效益和经济效益而打造的标杆性地产项目;城市：新沂，快速成长的城市之一 项目：250多万平方米规模，五年以上的开发周期 中建地产品牌成长：虽站在巨人（泰国鸿泰）的肩膀上，但是在新的起点，新的开始 准业主个体的事业：社会中坚力量，项目拟建橡胶产业园及橡胶专业市场，以新的起点，向上发展 准业主个体的家庭：项目自身可营造出良好完善的教育体系以及健康养生环境，完全有利于小孩的成长、老人的养生 生命的成长：项目大盘的特质，五年以上的开发周期，让你体会到我们是在造一座城;“建筑可以复制，精神无法超越”;结合以上南京慧谷认为本案的总体市场定位为拥有国际级“亚洲首席橡胶园”功能的工业主题复合型大盘 ;亚洲首席橡胶工业主题复合地产项目;档次定位;通过以上分析：我们得出本项目新的关键词：;在造一座城 一座“人性的、成长的、多功能”的 250万平方米博观之城;见证成长：五年以上的开发周期，见证一座城的崛起 关注价值：搭建平台，助推为个人实现生命的价值 注重人性：为人提供真正的就业平台，带来社会效应，体现人性化理念;项目初期 核心区域：城区及周边城市 拓展区域：相关外省关联城市 项目中后期 江苏省或外省关联城市，外国相关产业链地区;人群定位;主题定位/住宅定位;=140万橡胶产业专业市场+10万主题商场;休闲;酒店房间设置各国国家酒店风格，脱国标酒店的标准化，增加酒店房间的丰富性； 由于房间风格