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2011年西安商业地产发展报告 北京、上海、深圳等一线城市，商业地产受城市化的快速推进，发展早已呈现规模化、成熟化的特征。但作为二线城市的西安，房地产市场起步晚，商业地产也由此较晚。2011年，随着楼市“三限”政策的相继出台，住宅市场呈现回落，相反，商业类物业却“大胆”逆势而起，成了许多投资客新的投资热点产品，也成为诸多开发企业的转型方向。西安房地产信息网数据研究中心综合2011年经济发展以及调控政策，对西安市商业地产发展做以简要梳理与总结。 一、西安商业地产高起点新起航 西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、文化积淀深厚、影响力巨大的都城，同时也是华夏文明的发祥地，拥有丰富的人文自然资源，实施西部大开发战略以来，西安的发展不断加快，城市面貌正在发生巨大的变化。2009年国家颁布了关中天水经济区发展规划中，西安被列为北京、上海之后的中国第三国际化大都市。西安对周边地区辐射带动作用明显，城市软硬件环境得到了巨大的改善，产业投资的聚集效应日渐凸显，城市化进程不断加快，经济社会进入了快速提升的新阶段，区域综合实力明显增强，商业经济与房地产发展也迎来了新契机，为西安国际化大都市的快速发展奠定了坚实的基础。 随着第三产业及现代服务业的快速发展，商业地产作用和地位日益突出，其发展必将极大的带动和促进现代服务业以及其他相关产业的发展。“十一五”期间西安出台了一系列的扶持政策，通过政策的扶持优化了环节，加大招商，大力促进了商业地产的发展。红星美凯龙、大唐西市、骡马市步行街、万达广场等一大批商业地产投入运营，为西安市的发展增添了活力。 “十二五”开局之年西安的商业发展迎来历史机遇，国务院批准的关中天水经济区发展规划，从战略上确立了不到十年时间把西安发展到800平方公里，一千万人口的国际化大都市，中央在“十二五”发展规划中指出要构建扩大内需长效机制，促进经济增长将依靠消费、投资、出口协调拉动转变，坚持要扩大内需的战略，把扩大内需作为战略重点，这些政策的出台以及规划的确立，不断促进西安的商业发展。西安城市化的加快为西安城市的快速发展提供了广阔的空间，城市经济的持续增长和消费的不断升级也为西安商业地产发展带来了难得的机遇。 二、西安商业物业历年发展分析 1、2005-2011年西安商业物业投资额走势分析 从图中可以看出，从2005年开始，西安商业物业投资额整体呈现了震荡走高的趋势，其中2008年受经济危机、地震影响，全年投资额较上年下滑近4成。此后，随着全国经济复苏、西安国际化大都市的定位，房地产市场也迎来了新的上涨期。虽然2010下半年开始，楼市的调控政策不断，但也正是对住宅市场的步步收紧，商业地产迎来契机。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：截至2011年底，西安商业物业的投资额达到了37.7亿元，达到了历史高位。 2、2005-2011年西安商业物业施工与新开工面积对比分析 从上图可以看出，西安商业物业施工面积与新开工面积震荡前行。2005年西安商业地产处于起步阶段，市场需求较弱，用于商业用房的面积占比较小。随时房地产市场的整体调整与发展，2009年开始，商业用房的施工面积与新开工面积均呈现了明显的上涨之势。截至2011年底，西安商业物业的施工面积达到了108.9万平方米，新开工面积达到了97.9万平方米，均为近几年来的最高值。 3、西安商业物业历年销售情况 “十一五”的开局之年，西安商业市场发展尚未起步，各区的商业氛围并不均衡，较为集中的依然是城内、小寨等成熟地段。随着西安大规模的扩建，高新区的房地产市场逐渐起步，商业地产销量也呈现了激增的趋势，使得西安商业物业的成交量在06、07年出现较大的增长。2009年开始，西安房地产市场迅速回暖，销量大幅攀升，截至2011年底，西安商业物业的成交量达到了87.4万平方米，成交金额达到127.5亿元。 4、西安商业物业均价走势情况 西安商业物业的成交均价从2005年开始呈现了波动上扬的趋势。“十一五”期间，西安城市建设及经济发展处于历史最高水平，为房地产市场及商业繁荣带来了更多机遇与支撑。自从高新、曲江、城北行政中心区域房地产市场的快速发展，商业地产也顺势而起。据了解，城北区市政府周边的商铺售价已经接近4万/平方米、曲江区域价格也在2-3万/平方米之间。 三、2011年西安商业物业发展情况 1、2011年西安商业物业市场供应情况 随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2011年，西安商业物业的供应量达到了106.45万平方米。在调控政策影响下，部分投机性需求转向，商业地产需求有所加大；而政策的持续加压下，商业地产也成为房地产企业的“避风港”。此外，在西安的持续扩张