规划设计中的主题溢价精要.pptVIP

案例：石家庄项目 原规划、2.4容积率，百万方级别 我们调整的规划 案例三：江苏项目 水系主题 星级酒店与高端住宅之间的过渡 另外还有： 温泉主题。。。 花卉市场主题。。。 医疗、养生养老地产主题。。。 动漫主题。。。 总结： 主题溢价 项目的精神层面、灵魂性的东西，如同所谓的人的“气质”一样。 规划溢价 规划溢价主要涉及将有限容积率下的产品配比做到最优，既能够满足尽量高的销售总额，又要兼顾市场保证产品的去化能力。 土地即粮食 + + 同样多的粮食，还有什么分法？ 怎么卖？ 更多的价值 游戏环节 数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层 （每组有6个筛子） 奖品 游戏环节 无任何条件下： 项目品质最高的选择（10秒） 数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层 游戏环节 无任何条件下： 项目施工周期最短的选择（10秒） 数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层 游戏环节 无任何条件下： 项目建筑面积最多的选择（10秒） 数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层 游戏环节 无任何条件下： 项目资金积压最少的选择（10秒） 数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层 游戏环节 无任何条件下： 项目资金积压最少的选择（10秒） 数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层 施工周期最短 建筑面积最多 资金积压最少 品质最高 游戏环节 （10秒） 施工周期较短 建筑面积较多 资金积压较少 品质较高 得出规划的结论： 规划溢价的方法 方法一：从平均层数入手 容积率= 总建筑面积 总用地面积 覆盖率= 总占地面积 总用地面积 = 总建筑面积 总占地面积 容积率 覆盖率 = 平均层数 从平均层数展开规划设计 案例：金地项目 方法二：从道路与产品入手 道路的含义 路网系统可以类比于排水系统,将人从房间导向小区、大街、直到广场、另一个城市、国外。人像水滴，经支管、总管、蓄水池、江河、湖泊大海。 我们规划时得有层次的概念，确定我们在哪一层。不能跨层面地采用相同的手法。 道路同时具备提升土地价值的特性,“要先富，先修路”，其本质是带来人流到达的方便，使其可使用性提高，进而带来销售的可能。当一个尽端变为必经之地时，沿线的物业价值会大幅提高。可达性=可售性。 车行道路 车行道路 车 行 道 路 车 行 道 路 传统联排 传统联排 宅间距 宅间距变为花园 舒适型联排 舒适型联排 宅间距变为花园 道路东西向时，行人在主路上看到的景象是这样的： 而当道路变为南北向时，行人在主路上看到的景象是…… 独栋 案例：绿地项目 方法三：从尺度入手 地块规模: 欧美：城市内大致在75-100米，一般较小； 郊区基本无小区概念，漫延排布 国内：旧区较小100米左右，新区150-300-600米都有。 目前开发商基本用分期开发面积来界定。推荐采用150-200米间距, 2.5-4.0公顷.(城区).250-350(外围),5-12公顷. 面积规模:住宅起步的物管规模为300-500户左右大致3-5万㎡ 规划、建筑风格、户型、后期控制 美国品林国际总经理 张康 曾任职中国城市规划设计研究院 金地集团 澳大利亚柏涛建筑设计集团 什么行业最赚钱？ 由赌场的 很多赌场结合富丽堂皇的装修、24小时营业、五星级酒店度假村、餐厅、歌舞表演等娱乐项目，并免费提供餐饮、免费交通工具接送等，着力吸引并留住有巨大投注能力的赌客。有些城市以赌场闻名于世，如拉斯维加斯、大西洋城、蒙特卡洛和澳门等。 澳门的赌博行业是由政府支持，所收税收是支撑整个澳门特区政府的财政收入、带动经济的巨轮，高等院校亦设有赌场管理专业之课程。 百家乐(Baccarat) 梭哈(Poker) 轮盘赌 (Roulette)　 常规赌场博彩方法 角子老虎机 (Slots) 配套服务人员 赌博者 Gambler 舞者 Dancer 荷官 DILA 监场 Invigilate 安保 Guard 主管 Superintend 经理 Manager 服务人员 Service 公关 Public relations 在这个体系中真正稳赚不赔的是哪些群体？ 投资方（庄家） 运营方　 配套服务人员　 赌场员工　 澳门大小十几家赌场的总收入，平均每天都在5、6千万元左右。赌场生意兴隆，连博彩行业1万多员工的收入，也都达到中等水平以上，高于澳门绝大多数职业。 服务是稳赚不赔的 税收 公共基金 社会保障 市