2012年诸城当代置业诸在城项目整合推广构想.ppt

当代置业诸城项目整合推广构想 ;做自己的项目，让别人去模仿， 做自己的营销，让别人去复制！;全力打造诸城高端品牌第一盘！; 提案目录;俯瞰诸城;城市功能区域划分;人文环境篇;诸城人，很幸福。;诸城有“汽车城”、“食品加工城”、“纺织服装城”的美誉。汽车及零部件、食品加工、纺织服装三大主导产业占全市经济总量的85%以上，北汽福田诸城汽车厂是诸城汽车制造业的龙头，带动境内200多家配套企业共同发展。 北汽福田、得利斯食品、新郎服装有限公司、欧美尔家居、昊宝服饰……;;不均衡的惨烈竞争 茫然的个案推广 期待突破的市场;区域地产发展状况俯瞰;市场篇之  不均衡的竞争;房地产市场步入高速发展期，开发项目集中放量，市场供应趋于饱和。 整体市场消化能力有限，同质产品竞争惨烈。小高层、高层竞争尤为???烈。 城市发展方向与地产集中开发方向不一致现象严重，加剧了房地产市场了局部竞争。城市东移北扩，但是地产开发集中在西部，沿河开发。;市场篇之 竞争个案分析（一）;优势;目前已经投放过多种广告形式，但没有形成整合传播力,产品包装欠缺,高端形象地位缺乏支撑；;注重产品品质和细节的打造； 完善社区配套，提高产品附加价值； 注重推广的系统性，塑造独特物业形象，系统制胜； 注重销售现场包装，做好体验式营销第一步； 实施有效的营销策略，持续不断制造市场关注热点； 注重实战公关策略，吸引入场，用事实说话； ……;市场篇之 竞争个案分析（二）;优势;广告宣传、活动措施对客户有吸引力，进场率较高；;目标人群对新兴事物的关注度高，有利于我们造市； 客户注重功能实用，我们要打造精品，根本上打动消费者； 加强产品包装和整合传播，塑造形象，引导口碑传播； 持续不断制造市场关注热点，引领潮流； 利用高端市场形象的背书效应推动高层产品的销售； 间接提升后续产品的档次和客户认可度； ……;经济发展状况良好，名企云集，居民消费能力不断增强； 2007年地区GDP294亿，人均可支配收入12800元，但本地投资渠道单一，居民消费能力有待释放； 区域房地产开发水平较低，产品同质化严重，且多为中低档次楼盘，高档项目市场期待度高。 ; 市场篇之 现有开发企业水平详解; 一切都静待惊世之作的破土 ;;称雄诸城;品牌力：;诸城人信奉品牌;“福田”品牌是如此强大 ;核心目标：品牌向销售力的转变。;品牌移植至地产;最终实现;造一座城，做第一。;纵观本案，具备“城”的素质。;效果图展示;大门透视图;复式楼透视图;花园洋房透视图1;花园洋房透视图2;多层透视图;高层透视图;花园洋房节点;联排别墅1;联排别墅节点;幼儿园;一座高品质“城”的再造。;整体品质提升;“地中海式亲水建筑风情群落”应运而生。;;景观塑造 ——湖的品质化利用;驳岸的塑造;我们的驳岸有不同,更标准！;驳岸对面是湖岛。;造地差，造林地。;景、人、车一定要分流。;;;我们的建筑形式;西班牙立面风格多层;西班牙风格别墅、高层建筑;搭配主景区或宅间高档树种;造就一片繁华的，地中海风情生活场景。;总结一下我们的项目;外部条件（共性）;开放的：是一种社区精神；社区和城市的交流；社区的活力。 生态的：让人们亲和自然中的阳光、雨露、植物、赋予自然、勃勃生机；人与自然和谐和平衡，人和自然的尺度，倡导生态的。 恬静的：一种生活的气息，体现生活的温馨与浪漫，人类与自然交流之后的从容和淡定；恬静是在经历了世事的繁杂之后，对于生活的热爱； 精神自由的：一种向往自由的生活情结，只有尊严和自由享受情感与精神的交流。 ;项目定位;诸城顶级地中海风情，情景式生活城。;关于客户;对应本案产品线我们的客户分三级;目标群：（别墅产品） □集团内部高管 □资深科研人员/资历较老 □政府处级以上公务员 □私营业主 □其它高收入行业的人士 □主要年龄段：45——55岁;目标群：（花园洋房产品） □集团内部车间主任级管理层 □高科技人员/高级白领 □政府科级公务员 □私营业主 □其它高收入行业的人士 □主要年龄段：40——50岁;目标群：（高层、多层产品） □集团内部福利分房成员 □社会企事业单位初级管理 □政府年轻公务员 □主要年龄段：25——40岁;我们的主要目标;目标群分析——;特别指出，对于他们，精神比物质更重要，他们需要享受!;城市高端人士的精神特质;他们在追求自我