万科上海新江湾城地块在定位报告.ppt

合生1号的深入研究——整体形态 中档项目，中规中矩均好，没有清晰的中心景观； 单体的景观价值等次不清晰； 产品形式不纯粹，城市界面相对凌乱； 鱼骨的车行流线破坏中心景观，底层同外界没有隔绝； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 合生1号的深入研究——两房 产品 南北通透中间户型 南北通端头户型 三个南向采光，不通透 一梯两户打通 面积 110 110 96 110×2 单价 11200 11400 11000 10900 总价 123万 125万 106万 225万 客户 1、宝山小太阳； 2、杨浦青年之家 杨浦青年之家 杨浦青年持家、老人一代 外地来沪的青年之家 杨浦青年之家 杨浦孩子三代 杨浦后小太阳 备注 挑楼层挑总价，价格明感 嫌房间偏小，注重生活享受 注重生活享受 有投资意识，一次性付款比例高，老人付钱 看重复旦，父母给子女买房 婚房属性 有投资意识、考虑过1－7单元的三房（总价220万）占两房客户的5－10％ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 合生1号的深入研究——三房 产品 南侧看公园三房 中心园林三房 中心园林3+2模式 前排景观三房两套打通 面积 140 148平 240 280 单价 15500 15800 15000 15500 总价 217万 234万 360万 434万 客户 杨浦后小太阳 宝山后小太阳 宝山孩子三代、富贵2 杨浦富贵2 备注 公园景观、升值潜力 希望能加多一个房间、加大卫生间和厨房面积 自住考虑用四房户型替代，还是有什么投资考虑 看重院子 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 　 复式 产品 中心园林复式 前排景观复式 面积 278 240 单价 17000 16500 总价 472 396万 客户 宝山富贵2 富贵2（杨浦政府官员） 备注 注重视野开阔，房间数等实用功能 稀缺景观、复式的产品感受 合生1号的深入研究 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 合生1号的意义 1、新江湾城的整体环境是客户购房的首要驱动力； 2、主要利润贡献——宝山客户。支付能力强，更喜欢安静的中心景观位置，喜欢高楼层视野开阔。三房四房需求非常大。 3、主力产品——杨浦客户。更喜欢看公园景观的前排单元。对居住细节要求高，看重露台等附加值东西，对复式的产品感受有追求。 4、补充产品——两房。单价上限为1.15万左右，而且销售相对较慢。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. C2的客户筛选 　 两房 三房 复式 产品 南北通透中间户型 南北通端头户型 三个南向采光，不通透 一梯两户打通 南侧看公园三房 中心园林三房 中心园林三房148平＋92平两房 前排景观三房两套打通 中心园林复式 前排景观复式 面积 110 110 96 110×2 140 148平 240 280 278 240 单价 11200 11400 11000 10900 15500 15800 15000 15500 17000 16500 总价 123万 125万 106万 225万 217万 234万 360万 434万 472 396万 客户 1、宝山小太阳； 2、杨浦青年之家 杨浦青年之家 杨浦青年持家、老人一代 外地来沪的青年之家 杨浦青年之家 杨浦孩子三代 杨浦后小太阳 杨浦后小太阳 宝山后小太阳 宝山孩子三代、富贵2 杨浦富贵2 宝山富贵2 富贵2（杨浦政府官员） 其他 挑楼层挑总价，价格明感 嫌房间偏小，注重生活享受 注重生活享受 有投资意识，一次性付款比例高，老人付钱 看重复旦，父母给子女买房 婚房属性 有投资意识、考虑过1－7单元的三房（总价220万）占两