土地利用总体规划浅谈政策研究.ppt

浅析土地利用总体规划 一、简介 土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。 土地利用总体规划是城乡建设、土地管理的纲领性文件，是落实土地用途管制制度的重要依据。 土地利用总体规划为全国、省（自治区、直辖市）、地（市）、县（县级市、区）和乡（镇、街道、场）5级的规划体系。 目前，规划理论上，我国的土地利用总体规划体系主要分为三个层次： ——土地利用总体规划 ——土地利用专项规划 ——土地利用详细规划 （含土地开发整理规划、基本农田保护规划、土地综合整治规划等） 土地利用专项规划是单项用地的利用规划或为解决土地的开发、利用、整治、保护中某一单项问题而进行的规划，如土地开发规划、土地整理规划、基本农田保护规划等 　　土地利用专项规划是在土地利用总体规划的框架控制下，即对土地开发利用、整治和保护的某一专门问题而进行的规划，是对土地利用总体规划的补充和深化。 （含城镇土地利用规划、乡村土地利用规划、土地开发整理项目规划设计等） 1．城市(镇)土地利用规划  城市土地利用控制性规划的主要内容就是合理地确定城市用地的总体布局与功能分区，规定各地段各种用途的具体用地范围、用地强度、用地要求和用地限制。城市土地利用规划是城市规划最主要的内容。 2．乡村土地利用规划  乡村土地利用规划是在城市(镇)以外的广大农村地域进行的，乡村土地以农业用地为主，兼有一定的村庄居民点用地、工业小区用地、交通水利设施用地、生态保护用地等。与城市(镇)土地不同，乡村土地主要由农业生产用地构成，它侧重于利用土地的生产功能。土地的利用方式受制于土地的适宜性。乡村土地利用规划的主要内容就是合理地安排各类用地，在总体规划的基础上，详细编定各地块的具体用途，并对各类用地的要求，限制条件等作出具体规定，以便能够为土地用途管制提供依据。控制性的乡村土地利用详细规划的重点应是保护农地，尤其是保护基本农田。 二、现存问题 土地利用总体规划在实施中有很多难题与困难，规划常与现实差距巨大，而导致这些的因素有很多： 一、是规划本身的不足，受限于规划人员的知识等； 二、是社会经济、技术、政策制度等多方面时刻发生变化的因素影响；而后者的影响占据重大位置。 现就政策制度发表一些个人观点： ⑴土地产权制度不完善导致规划控制对象不够明确 ⑵土地市场化配置机制未充分形成致使规划在实施中发生偏差 ⑶土地管理体制影响了规划实施监督 土地产权边界不清与产权主体模糊是当前我国重要的土地问题，对土地利用规划实施造成了不利的影响。 土地产权问题一方面使土地利用规划的实施主体——地方政府行为发生偏离，同时使规划缺乏民众监督的支持。 中国——自上而下 自下而上 —— 新加坡 ①集体土地产权关系不清与所有权主体缺位也对土地利用总体规划的实施产生不利影响。 城郊结合处——小产权房 地王频现——城市国有土地 ②由于土地产权关系与利益关系模糊，规划实施的公众监督机制难以运作，使规划实施监督成本相对高昂，违反规划用地的行为时有出现。 土地财政 钉子户 经适房难产 由于现行规划的编制的一个重要前提是土地利用从粗放经营向集约利用转变，尤其是城镇内部低效利用土地的再开发。 但是，由于土地资源市场配置机制尚不够成熟，政府过度干预，在地方政府追求地区经济总量最大化的动机下，更容易导致土地资源过度供给、价格过低，引起了土地过度需求和低效利用。 土地利用总体规划的城镇规模控制目标在内涵与外延意义上均未得到很好的实现。 地方政府是城镇土地的事实所有者与各类土地的管理者，掌握了极大的土地调控权力。尤其是县级和乡镇级土地管理机构。 事实上，在上下级政府之间也存在着一定程度的共同土地利益，因为在中国的统计制度下，下级政府辖区内的经济增长成果同时也是上级政府的业绩评价标准。因此，只要土地资源为地方政府控制，而且缺乏科学的发展观与政绩观的指导，土地规划实施失效的问题就难以解决。 就现行土地利用规划实施的主要时期来看，原土地管理体制下地方政府行为异化是土地利用总体规划难以得到全面落实的一个重要原因。 三、个人想法 撤销市级土地管理机构 在实际的土地管理中，市级国土管理