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佳兆业搪瓷厂项目开发建议 一、房地产市场政策变动 二、广州全市一手住宅交易走势 三、广州中心六区一手住宅交易走势 四、海珠区发展规划 五、海珠区一手住宅交易走势 六、市场分析小结 一、区域一手住宅市场调研 二、区域一手住宅面积段分析 二房二厅面积段分析一览表 三房两厅面积段分析 三、一手住宅户型配比分析 四、区域一手住宅分类价格分析 五、区域一手住宅总价区间分析 六、区域一手住宅市场小结 七、区域二手住宅市场调研 八、周边住宅市场总结 一、项目周边环境分析 一、客户定位 二、市场定位 三、产品建议 四、住宅户型建议 五、项目产品分布及外立面形象示意 八、住宅价格预测 市场环境：房地产市场逐步回暖 目标客户：自住型客户居多，客户层次较高 自身特征：市区稀缺大型园林小区；地铁物业，升值潜力大；户型设计不受限制 周边环境：配套成熟、闹中取静 关键词：地铁、园林、高尚居所 江南大道北地铁口高尚园林社区 定位考虑的因素 推广语：地铁口·大社区·高尚居所 综合以上因素，本项目的定位方向为： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业裙楼：1～5层 单层面积：3200 ㎡（建筑密度所允许的最大基地面积） 总面积：约16000 ㎡ 占地面积：8579㎡ 总建筑面积：53809㎡ 商业面积：16000㎡ 建筑密度：不高于39.5％（建筑基地面积不超过3388.7 ㎡ ） 绿地率：不低于26.3％ 地块基本参数： 商业部分指标： 住宅部分指标： 住宅允许的最大总面积：37809 ㎡ 以2栋31层住宅计算，平均每栋单层面积约为600 ㎡ 梯户比：3梯5～6户 本项目1～5层为商业裙楼，考虑到商场和住宅柱网布局的差异性，建议第6层架空，设为空中花园，布置休闲会所、健身场馆、儿童游乐场等设施，增加项目配套，提升项目卖点。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 根据对项目周边一手在售楼盘销售情况的调查，各种户型的特征为： 户型 1房 2房2厅 3房2厅 4房2厅 主力面积（ ㎡ ） 70以下 80～90 110～120 140～160 价格特征 较高 一般 较高 最高 市场供应 一般 较多 最多 较少 市场需求 较少 较多 最多 一般 效益贡献 一般 较大 最高 一般 3房2厅：市场上最受欢迎、对楼盘效益贡献最大的户型，因此建议本项目户型以3房2厅为主。考虑到居住的舒适性，可将3房的面积增加到120 ㎡ 左右。 4房2厅：较为稀缺，市场价值高。鉴于本项目户型设计不受限制，适当规划部分较为稀缺的4房，以提高项目整体收益。 2房2厅：市场需求多，价值一般。由于项目西向临主干道，噪音影响较大，建议在西向单元规划为需求较多、总价较低的2房单元。 1房单元：单价较高。由于本项目周边缺乏名校（无升级重点学习），客户群体只能以地段投资客为主，较为狭窄，并且1房单元不利于提高项目形象，建议不设70 ㎡ 以下的1房单元。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 西、西北向，以2房单位为主 南向，以4房、3房单位为主 东向，以3房单位为主 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 户型 2房2厅 3房2厅 4房2厅 面积段（㎡） 80～90 100～130 130～150 楼层 7～37 7～37 17～37 朝向 西、西北 南、东 南、东 套数 1～2套/层 3套/层 1套/层 备注 噪音、西晒 望小区、城中村 望小区园林 六、户型垂直分布建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 楼层段 7～16 17～37 合计 比例 2房2厅 套数 2 1　 41　 25％　 面积（㎡） 85 90 3490 19