第二章_房地产市场及其运行规律2_房地产市场指标.pptVIP

三、房地产市场指标 供给指标 1.存量 报告期末已占用和空置的物业空间总量。单位是建筑面积或套数。 报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量-报告期灭失量 2.新竣工量 报告期新竣工房屋的数量（房屋按照设计要求已全部完工，达到入住条件，经验收合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积总和。 单位是建筑面积或套数，我国统计指标是建筑面积 3.灭失量 房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分 4.空置量 报告期末房屋存量中没有被占用的部分。报告期末已经竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，不包括报告期已经竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的建筑面积 5.空置率 报告期末空置房屋占同期房屋存量的比例（10%的警戒线） 6.可供租售量 报告期可供销售或出租房屋 的数量 可供租售量＝上期可供租售量-上期吸纳量+本期新竣工量 某时点的空置量通常大于可供租售量 7.房屋施工面积 报告期内施工的全部房屋建筑面积 本期新开工的面积、上年开工跨入本期继续施工的面积，上期已停建本期复工的面积，本期竣工和本期施工后又停建的面积。 多层建筑应为各层建筑面积之和 8.房屋新开工面积 在报告期内新开工建设的房屋面积 以房屋的正式破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准 不包括上期跨入本期继续施工的面积和上期停建缓建而在本期恢复施工的面积 9.平均建设周期 指某类型的房地产从开工建设到交付使用所占用的时间长度 平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积 10.竣工房屋价值 报告期内竣工的房屋建造价值 包括房屋本身的基础等价值和作为房屋组成部分列入预算内的设备购置安装费，不包括工艺设备、购置土地、拆迁补偿等费用。 需求指标 1.国内生产总值（GDP） 一个国家或地区在一定时期内生产活动的最终成果， 表现形态：价值形态、收入形态和产品形态。 ＝工资+地租+利息+利润+折旧+间接税净额 2.国内生产净值（NDP) ＝GDP-折旧 3.国民收入(NI) 一个国家或地区一定时期内用于生产的各种生产要素所得到的实际收入 ＝工资+地租+利息+利润+政府补贴-间接税 4.个人收入（PI） 一个国家或地区一定时期个人从各种来源所得到的全部收入的总和 ＝国民收入-公司所得税-未分配的利润+政府转移支付等 5.个人可支配收入 ＝个人收入-个人纳税 6.个人可任意支配收入 指个人可支配收入扣除食品、水电、房租等基本固定费用后的余额。 7.人口数 8.城市家庭人口 9.就业人员数量和就业分布 10.商品零售价格指数 11.消费价格指数 交易指标 1.销售量 报告期内销售的房屋数量。 是实际的销售面积，指竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订销售合同的面积。不包括已签订预售合同还在建设的面积，但包括以前签订预售合同本期又竣工的面积。 2.出租量 报告期出租的房屋的数量 3.吸纳量 报告期内出售和出租的房屋的数量 4.吸纳率 报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例 5.吸纳周期 可供租售量可以全部被市场吸纳所需要的时间 吸纳周期＝可供租售量/吸纳量＝1/吸纳率 6.预售面积 报告期内仍未交付使用，但已签订预售合同的正在建设面积 7.房地产价格指数 第四节 房地产市场的特性与功能 一、房地产市场特性 供给： 短期缺乏弹性，非同质性、垄断性 市场需求： 广泛性、多样性、金融信贷机构融资 市场交易： 耗费时间长、交易费用多，专业人员提供服务 市场价格： 与位置关系大，总体呈向上波动的趋势，现实价格是在长期考虑下个别形成的 二 房地产市场功能 配置存量房地产资源和利益 显示房地产市场需求变化 指导供给以适应需求的变化 指导政府制订科学的土地供给计划 引导需求适应供给条件的变化 第五节 房地产市场的运行规律 一、房地产空间市场和房地产资产市场 空间市场为家庭和企业提供生活和生产的空间 资产市场进行投资交易 两者联系： 空间市场的需求影响房地产的收益，进而影响到资产市场中的需求；空间市场的供给是由资产市场来决定的。 二、房地产市场的周期循环 房地产周期循环： 房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且重复发生 房地产周期循环的原因：供需、政策、制度因素影响、市场信息不充分，心理因素等等 传统房地产周期理论的主要内容：在供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作．且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力 自我修正模式：扩张、缓慢、萧条、调节、复苏 分析房地产周期运动的新观念：经济扩张与创造就业已不再是线性关系；就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加 房地产市场的自然周期 长期平均空置率就是房地产