论物业管理费收取权的法律保障.docVIP

　　论物业管理费收取权的法律保障 　　摘 要：在日常生活中，物业管理者经常无法收到物业管理费；然而根据《物业管理条例》及物业管理合同的约定，业主应当向物业管理者缴纳物业管理费。分析了物业管理者物业管理费收取权的运行现状，得出国家应当从实体法和程序法两个层面完善 法律 ，以保障物业管理者和业主的合法权益，最终实现社会效益、 经济 效益、环境效益的同步增长。 　　关键词：物业管理费收取权；法律保障机制  　　 　　按照我国《物业管理条例》的规定，居住小区由物业管理者进行综合管理，因此小区业主应当与物业管理者签订物业管理合同以规定双方的权利义务。对物业管理者来说，其主要义务是为业主提供物业服务，同时获得相应的对价，即物业管理者享有收取物业管理费的权利。 　　 　　1 物业管理费收取权的运行现状 　　 　　我们经常在媒体上看到，物业管理者由于收不到物业管理费而采用非正常的方式迫使业主缴费，如采用停水、停电等手段；业主在遇到这种情况时往往会起诉到法院，要求物业管理者停止侵权、赔偿实际损失，因为物业管理者不过是代理供水、供电等单位收费，无权私自停止能源的供应。 　　实际上，物业管理者收不到物业管理费的原因是多样的： 　　第一，开发商没有依照房屋买卖合同提供相应的配套设施，业主将之归咎于物业管理者。在现行房地产开发实务中，开发商与物业管理者之间的关系往往有以下两种：第一，开发商与物业管理者之间是母子公司关系；第二，开发商出售房屋并将小区移交给物业管理者后，随即解散。由于房产市场供不应求，开发商任意违反合同的事件不断出现，业主对开发商的行为极为反感，但通过控告或诉讼的方式很难在短期内解决问题。基于开发商与物业管理者之间的关系，业主们通过拒缴物业管理费的方式来要求物业公司解决问题。 　　第二，业主以拒缴物业管理费为手段，要求物业管理者提高服务质量。根据法律规定及物业管理合同约定，物业管理者应当对物业进行综合管理，而管理的内容是全面的，但这种全面服务并非意味小区内一切服务。比如，业主的自行车在车棚中失窃，业主认为物业管理者没有尽到保安职责而应承担赔偿责任；但物业管理者认为失窃作为一个社会现象，由自己承担失窃责任如同要求公安部门承担失窃责任一样，是荒谬的。业主在自身要求不得满足的情况下，采用拒交物业管理费的方式以作抵制。 　　第三，业主经济能力有限，无力缴纳物业管理费。就全国各地现状来说，新建小区一般都聘有物业管理者，并且按照现行法律的规定，个别业主无权拒绝业主大会选定的物业管理公司的物业管理行为。也有学者认为，“业主接受物业管理服务的权利已不仅是业主个人的权利，而具有了成员权的性质，即业主基于其对建筑物的区分所有权，已经成为公共管理中的一员。” 在此情况下，物业管理具有公益性，业主无权通过放弃对公益的享有而拒缴物业管理费。 　　然而新建小区中有一部分业主属于市政改造的拆迁安置户，其中的许多业主本身属于低保户或接近低保的状态，失业、疾病已经使他们穷困潦倒，日常饮食、衣物、水电开支以及家庭成员就读、就医等费用已经使他们负债累累，而现行的社会保障制度又不能全面保障他们的生活。在这种情形下，要求他们缴纳物业管理费，从实务角度来讲不具操作性。我们知道，法律对民事权利进行保护，主要通过实体法和程序法，而综合上述三类原因，我们可以看出，我国现行法律对物业管理者物业管理费收取权的保障是不够完善的。为了实现物业管理者的利益，我们应当从实体法和程序法两个层面对物业管理费收取权进行保障。 　　 　　2 物业管理费收取权保障的实体法机制 　　 　　我国实体法律对物业管理法律机制以及其他相关法律机制的设置存在不合理因素。我们下面将具体研究现行实体法律对物业管理者收费权的影响。 　　（1）现行法律允许开发商与物业管理者为母子公司，势必产生业主不信任物业管理者的后果，应当立法设置物业管理行业的市场准入规则，禁止从事房地产开发或经营的公司从事物业管理行业。 　　我们提出这种建议主要基于以下几个理由： 　　①开发商与物业管理者之间的母子公司关系，不利于业主群体利益的保障。虽然母公司和子公司属于独立民事主体，各自独立承担法律责任，但是由于子公司中往往属于母公司的全资子公司或控股子公司，“从全国看，大约有三分之一的物业管理 企业 是从建设单位派生出来的父子关系企业”， 且母子公司的高级管理人员又多是重合的，这很容易掩盖母公司在房屋开发或销售方面的违约行为，且由于母子公司之间责任独立，业主无法向物业管理者追究房屋开发者或销售者的责任。 　　②复杂的母子公司关系，会带来业主与物业管理公司之间不必要的纷争。业主是普通的社会公众，对法律的了解比较肤浅，往往停留于字面含义。公司法作为商法的重要组成部分，对商人而言是必修