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2011年临沂房地产市场发展预判 目录 2011年临沂房地产市场发展预判 1 一、2011年宏观环境分析预判 2 1、2011年房地产政策环境继续从紧 3 2、通货膨胀压力加大，货币政策趋向紧缩，加息进入快通道 3 3、信贷阀门进一步紧卡，“新国八条”规定二套房首付款比例不低于60% 4 4、房产税率先在上海、重庆落地，计划在5年内全国铺开，剑指投资投机性需求 4 5、限购覆盖面进一步扩大，投机资金被有效“隔离” 5 6、保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生较大影响 5 二、临沂市场在售项目调研 6 三、临沂房地产市场基本特征及2011年市场预判 8 1、临沂城市概况 8 2、历史上宏观环境对地方市场的引导与影响 9 3、城市背景与发展是影响市场发展的重要因素 10 4、地方市场特征与各种市场作用力 12 5、2011年地方市场预判断 16 一、2011年宏观环境分析预判 从宏观角度看，2011年房价仍将处于上升通道，下降的压力很大，供需结构仍将是影响市场变化发展的主导因素，大型开发公司的城市布局向二线三线城市转移的形势更加清晰。 短期看，房价下降存在很大的压力，或者说不可能。首先，2010年末，房地产开发企业资金仍较充裕，短期内房地产开发企业主动降价的动力并不强。其次，截止到2011年2月9日虽然已经经历三次加息，但利率水平总体来说仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高，房价存在一定的上涨压力。在这样的形势下，2011年尤其是上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧。 从供给方面看，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，房地产市场供给将会出现较大幅度增加。在影响房地产市场供求两方面的因素作用下，2011年房地产市场基本平稳。 2011年的全国房地产市场难以再现2007、2009年那样的高速增长，投机需求得到抑制，自住需求将成为支撑市场的主力。 随着二三线城市经济发展，更多的房地产商将眼光放在了二线、三线城市，尤其是其中的发展中城市。一线城市的新房市场供需层面已趋于稳定，二线城市的销量逐年升高。二线、三线城市已成为大型开发商的主要布局城市。 宏观政策的影响及发展趋势主要体现在以下几个方面： 1、2011年房地产政策环境继续从紧 2010年的中央经济工作会议指出，“2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活；把稳定价格总水平放在更加突出的位置；要实施稳健的货币政策。”从年物价变动的形势上看，上半年物价上涨压力将会大于下半年，宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是明年上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。稳健的货币政策下，无论是上调存款准备金率、加息，还是降低货币供应量增幅，都会对房地产市场需求产生抑制作用。调整后，一年期存款利率达到３％，一年期贷款利率达到６．０６％。 3、信贷阀门进一步紧卡，“新国八条”规定二套房首付款比例不低于60% 2011年1月26日， 常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。1月28日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。上海的应税住房为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭人均60平方米的免税住房面积予以扣除，税率则根据房价高低不同而确定为0.6%和0.4%；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5%－1.2%。业内人士认为，虽然试点阶段房产税对楼市影响较为有限，但随着政策信号的明确、试点范围及税率的调整，其对投资投机性需求的抑制和对购房需求的引导将日益凸显。 5、限购覆盖面进一步扩大，投机资金被有效“隔离” 限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。1月26日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到36个。而据一些市场机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能有60个。 一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。2009年以来，国家加大保障性住房建设力度，国办发[201