博思堂苏州中信太湖城2010年营销策略报告.pptVIP

战术2：嫁接世博主题活动 5月太湖文化论坛世博分会场召开会议期间，项目举行“太湖让城市更美好”论坛。邀请苏州知名学者、媒体在现场论道。借势世博形成互动。 项目营销策略 阵地经营 暖场活动 以老带新 精准推广 战术1：推出针对以老带新措施 推出针对36#长短结合以老带新优惠措施，凡在10月30日前转介绍客户成交，可享受以下奖励： 1、短期奖励：凡转介绍成交一套36#公寓，送3000元油卡。 2、长期奖励：凡转介绍成交7套以上者，送客户（2人）春节海南游。 项目营销策略 阵地经营 暖场活动 以老带新 精准推广 战术1：针对上海、苏州市场进行小众传播 选择短信、DM、租售情报、网络等小众媒体进行精准推广。 项目营销策略 阵地经营 暖场活动 以老带新 精准推广 战术1：设立样板展示区 项目营销策略 在36#设立三套样板房，风格分布为现代简约、现代中式和巴厘岛度假风格。 电梯大堂、看房通道与样板房同时公开展示。 品质展示 策略总纲 Proposal procedure 一、营销目标解析 二、项目产品解读 三、市场环境分析 五、项目营销策略 六、项目阶段执行 四、项目09年总结 推售策略 空中别墅带湖景公寓 一方面通过别墅产品树立项目高端形象和价格标杆，另一方面每批多元推盘，寻求客户资源利用最大化及去化速度最大化，同时保证了下批次的利润空间。 多元少批 空中别墅分二次推，价格平开高走。 湖景公寓分二次推，价格平开高走。 采取灵活、多元少批的推售策略，制造供求紧张，实现项目价格最大化。 灵活供求、多元少批 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第1批：66套 湖景公寓51套 空中别墅15套 第2批：73套 第1批 第2批 湖景公寓58套 空中别墅15套 1批：51套 1批：：15套 2批：58套 2批：15套 推案原则： 1、满足客户需求最大化：当前来访客户追求湖景、性价比的需求为重点。 2、满足现有客户成交最大化：现有大户型客户的落点集中在东单元，避免大户型客户的流失。 3、满足利润提升空间最大化：先推西单元能保住整盘去化的速度，南单元第二批推出也保住了整盘的利润。 推售策略 项目推案产品汇总表 7879.62 109 7771.92 30 合计 3779.11 58 36-A-（201-212） 36-B-（201-204） 36-B-（301-306） 36-B-（401-406） 36-B-（501-506） 36-B-（601-606） 36-B-（701-706） 36-B-（801-806） 36-B-（901-906） 3880.8 15 36-A-（304-306） 36-A-（504-506） 36-A-（604-606） 36-A-（804-806） 36-A-（904-906） 6-10月（第二批：73户） 4100.51 51 36-B-（205-213） 36-B-（307-315） 36-B-（407-415） 36-B-（507-515） 36-B-（607-615） 36-B-（707-708） 36-B-（807-808） 36-B-（907-908） 3891.12 15 36-A-（301-303） 36-A-（501-503） 36-A-（601-603） 36-A-（801-803） 36-A-（901-903） 4月-5月 （第一批：66户） 面积 套数 室号 面积 套数 室号 湖景公寓 空中别墅 时间节点 推售策略 1批：51套 1批：：15套 第1批24760400 销售金额 357 105 来人要求（1：7） 7200 9060 成交均价 3891.12 15 空中别墅 4100.51 51 湖景公寓 面积 套数 产品类型 第一阶段： (2010.4.25-2010.05.31) 推案房源：36#房源，66套 推案理由： 前期空别积累客户落点大部为东单元，第一批推出西朝向公寓能与空中别墅客群拉开距离，差异化销售。 预计销售难点： 51套东西朝向公寓前期客户积累较少，景观相对较差。由于是期房，客户缺乏实际景观效果对比，可能造成一定的抵触情绪。 东西朝向公寓主要走性价比路线，建议成交均价不宜超过7200，否则销售指标将无法完成。 湖景公寓51套 空中别墅15套 推售策略 2批：58套 2批：15套 第2批 9300 10060 成交均价 174 105 来人要求（大户1：7小户1：3）49520800 销售金额 3779.11 58 湖景公寓 3880.8 15 空中别墅 面积 套数 产品类型 第二阶段： (2010.6-2010.10) 推案