定价策略的分类及基本方法(同策).ppt

万安金邸价格建议报告 谨呈：农工商房产 5.5米挑高定价 酒店式公寓定价思路 朋鑫苑 项目名称：朋鑫苑 绿化率：28% 项目地址：健康路299号 占地面积：0.91万方 容积率：1.1 建筑面积：1万方 建筑类别：多层 首次开盘：2004-06-24 总户数：100户 车位比： 入住时间：2005-05-23 物业公司：上海新泾物业公司 开发商：上海朋鑫房地产有限公司 物业费： 0.4元/平米 2/2/1 88.84㎡ 单价7879元/㎡ 总价70万 4楼/共6楼 精装 3/2/2 128㎡ 单价6641元/㎡ 总价85万 4楼/共6楼 普装 3/2/2 136.25㎡ 单价7046元/㎡ 总价96万 4楼/共6楼 精装 该案目前二手房挂牌价格： ※剔除装修费用，目前毛坯报价在6200—6400左右，实际成交价格在6000-6200左右 森海豪庭 项目名称：森海豪庭 绿化率：38% 项目地址：塘园路238弄 占地面积：10.7万方 容积率：1.09 建筑面积：12万方 建筑类别：多层 首次开盘：2004-12-25 总户数：612户 车位比：1：0.5 入住时间：2005-12-28 物业公司：上海殷润物业管理公司 开发商：上海金禹房地产开发有限公司 物业费： 0.8元/平米 3/2/2 125㎡ 单价6400元/㎡ 总价80万 1楼/共6楼 毛坯 3/2/2 129.65㎡ 单价7096元/㎡ 总价92万 2楼/共6楼 普装 3/2/2 129.65㎡ 单价8022元/㎡ 总价104万 2楼/共6楼 新精装 该案目前二手房挂牌价格： ※剔除装修费用，目前毛坯报价在6400—6800左右，实际成交价格在6200-6600左右 项目价格 红菱苑 珠溪苑 弘泽阳光苑 森海豪庭 金玉良苑 汇佳新苑 紫金名苑 区域二手房高端项目成交均价约在7200-7500左右，中端项目成交6500-7000，低端成交6000-6500。 二手房价格 华光紫荆苑 朋鑫苑 6200-6600 6400-6800 多层 森海豪庭 6000-6200 6200-6400 多层 朋鑫苑 低端项目 6400-6800 6600-7000 多层 珠溪苑 6700-6800 7000-7100 小高层、多层 汇佳新苑 6200-6800 6400-7100 小高层、多层 金玉良苑 6800-7200 7100-7400 小高层、多层 华光紫荆苑 6900-7200 7200-7500 小高层、多层 弘泽阳光园 中端项目 7200-7500 7500-7700 小高层 紫金名苑 7200-7500 7500-7700 小高层 红菱苑 高端项目 均价（毛坯） 报价（毛坯） 产品形态 项目名称 类型 2 区域高端二手房毛坯成交均价约在7200-7500元/平左右。 区域市场小结 一手房市场只有尚成府邸一个在售项目，均价6900-7000元/平，区域住宅市场潜在供应主要集中在2010年下半年-2011年上半年，与本案推案周期基本无重合 1 客户研究 小高层 客户追捧楼层： 5-13层 花园洋房 客户追捧楼层： 1-4层 客户对联排/双拼 需求集中在资源优势 强、位置佳的边套 客户意向需求 联排 洋房 公寓 双拼 掘 石 港 东林河 东林东街 万安街 胜 利 街 滨 河 路 客户需求：小高层＞花园洋房＞别墅 加强保障房建设 土地登记 强调耕地保护 2005 2006 2008 2007 2009 金融政策 税收政策 土地政策 市场政策 国八条 新国八条 购房实名制 国六条 70/90 严控外资购房 自住房销售征税 二手房交易征个人 所得税 贷款企业资质限定 外汇结汇金额限定 上调住房贷款首付 和利率 房产商企业所得税重申 加大非商品房土地供应 严控低密度住宅土地供应 加大闲置土地处置力度 调高存贷款利率 加强房地产信贷管理通知 明确自住房首付比例 强征二手房交易 个人所得税 调高存款准备金率 提高二套房首付和利率 加大保障性住房力度 严控经济试用房 标准 重申闲置土地清理 上调存款准备金率 加强保障性安居住房 重申二套房信贷政策 清理改变性质和提高 容积率的房产项目 减少不合理需求 加强民生保障 清算土地增值税 促进合理利用 调整利用结构 整体来看，09年以后，全国商品房销售火爆、价格暴涨，相关政策层面的调控将加大后期整体宏观市场走势的不确定性 研究开征物业税 国家出台土地增值税清算管理规程 上海出台一系列税费减免政策 银监会强化贷款流向管理 新增贷款比例下降 减少流动性 防止楼市及经济过热 增加交易及持有成本 抑制投机需求 宏观市场 * *