新聚仁爱家集团句容项目前期策划报告.ppt

别墅目标客源构成 客户构成 大中型私营业主 企业合伙人 政府高层领导 私营业主 企业总经理 高层管理者 小型私营业主、企业中管层及企事业单位中层 高级白领、个体工商，公务员和泛公务员，事业单位员工 初级白领、普通私企员工、初期公务员 客户类型 面积段 受城区价格挤压，对总价和月供有限制； 对品质要求不高，注重居住功能性； 结婚、分户等刚需置业； 交通、配套，更加注重性价比。 具有良好的教育背景，工作稳定； 事业处于上升期，家庭成员增加（生育）； 注重居住的功能性，与舒适度。 行业内有一定知名度； 多数有过1次以上置业行为，关注居所品质； 对居住舒适度要求较高，空间感舒适度兼顾。 身价不菲，资金雄厚； 追求身份认同，喜好奢侈品消费； 多次置业，房产投资保值理论的践行者。 客户特征 90平米以内 100-120平米 130-160平米 双拼250-350平米 联排200-250平米 独栋别墅350平方以上 类独栋300-350平米 追求身份认同，但受制于资金压力； 多次置业经验，追求地段或品质生活； 地段、产品具有彰显身份的空间价值。 品质改善 生活改善 刚需首置 别墅目标客源细分 多次置业客户，为了满足自身身份象征、攀比心里，追求稀缺产品的心理需求，追求有天有地的别墅生活方式，重视产品品质的打造，并且也看重性价比 看重区域发展潜力的投资客户 * * 公寓户型 类独栋户型 花园洋房户型 关键词四：创新户型 公寓配比 房型 面积段 面积配比 1+1房 60-70 20％ 2+1房 80-90 50％ 3+1房 120-130 30％ 总计 100％ 高附加值+1房、奢华空间享受，打造全新花园式宜居空间 房型：一房二厅一卫（绿地21新城） 建筑面积：68㎡；实得面积：84㎡ （赠送面积：16㎡ ） 高附加值赠送： 建筑面积：68平米 设备平台：3+1.2=4.2平米（全送） 凸窗：2平米（全送） 南阳台：7.6+12=19.6平米（半送） 总附赠面积：16㎡ 附赠比率：23.5% 大面积空中花园，多功能改造，一房变两房； 南向景观阳台，增加舒适度。 60-70平米1+1房 一房享两房 1. 公寓户型 建筑面积： 90㎡ 两房两厅一卫+空中花园 高附加值的体现： 入户花园： 12 ㎡（半送） 凸窗：3 ㎡（全送） 南北阳台：12 ㎡ （半送） 全赠送面积 半赠送面积 总附赠面积：15㎡ 附赠比率：17 % 高附加值利用： 北向12平米入户花园，可由两房变三房； 南向大面宽阳台可在交房后与客厅打通提高客厅舒适度。 入户花园利用 借鉴案例：昆山绿地21新城 两房享三房 80-90平米2+1房 房型：三房二厅二卫 建筑面积：122平米；实得面积：145平米（赠送面积：23平米） 高附加值赠送： 建筑面积：120平米 设备平台 ：6+5=15 ㎡（全送） 北阳台：4+4=8 ㎡（半送） 南阳台：8 ㎡（半送） 总附赠面积：23㎡ 附赠比率：19% 空中花园赠送，日后封闭，3房变4房，多元空间设计； 南向阳台与设备平台结合，奢华观景平台打造； 120-130平米3+1房 地上面积：约210-230㎡ 地下面积：约163㎡ 别墅间由小书房连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感； 步入式下沉庭园，超大地下空间，实用性强； 顶层独立主卧层，南北露台，私密性强，又舒适大气。 参考个案：绿地香颂 地下层 一层 二层 三层 中间户 2. 类独栋户型（200-250㎡不含地下室） 类独栋户型 地上面积：约240-260㎡ 地下面积：约90㎡ 别墅间由玄关、露台连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感； 端头强化边侧花园面积，更具卖点； 步入式下沉庭园，超大地下空间，实用性强； 南向大面宽主卧套房，豪华舒适； 顶层露台空间，极具情趣。 地下层 一层 二层 顶层 利用端头优势，增大边侧花园面积，使该户型附加值更高，更具卖点； 同时作为端头户可考虑建筑天际线的错落变化，可作两层+阁楼露台设计。 参考个案：绿地香颂 端头户 3.花园洋房户型 层层退台、户户花园； 高附加值、别墅式豪华功能空间 一层（送地下室） 建筑面积：160㎡左右（地下室不计入容积率） 超大下沉花园，多重院落体验 65-75㎡地下室空间全面积赠送，体现高附加值理念 南向超大庭院，可享受惬意下午茶时间，成为空间亮点 160㎡舒适四房，主卧三件套套房，主要空间面南设计，空间布局动静分区合理 关键词： 地下室全面积赠送（65-75㎡） 下沉花园、一层南向超大花园，多重院落享受 大面宽、功能分区合理 主卧豪华套房 借鉴案例：上海金地艺境 二层（送地下室） 建筑面积：160㎡左右（地下室不计入容积率） 关键词： 地下室全面积赠送（60-70㎡）