南通市海安县东大街商的业营销策划报告.ppt

前 言 一、项目立地分析 1、地块立地分析 2、地块SWOT分析 二、商业定位分析 1、城市概况 2、城市经济发展 3、城市规划发展 三、海安商业市场概况 1、海安商业现状 1）、人民路商业业态分析 2）、曙光路商业业态分析 3）、中坝路商业业态分析 4）、文峰大世界商业业态分析 5）、恒天新世界商业业态分析 6）、安达步行街商业业态分析 7）、贵都广场商业业态分析 8）、地板一条街业态分析;前言; 本案在位置等很多方面与中大街类似，如果我们不能突破这种困境，那么，我们就成为第二个中大街。如果突破这种困境，一方面树立了亚伦地产城市商业运营商的品牌形象，东大街项目也将成为海安的主题式商业标杆；同时也复兴了东大街千年商贾之地的品牌形象。;通过前面对项目全面的诊断与思考;PART1：项目立地及分析;一、地块立地分析;优势(Sterngths) 本案地处海安老城区东大街，南依人民路，交通便捷，周边商业氛围浓厚；整体70万平米的超大体量规划。 劣势(Weakness)　 随着文峰电器的南迁，与城区其他商业相比，本案区域商业业态比较杂乱，形象差，没有特色亮点。 机会 (Opportunity) 高速发展的经济，主题式商业的缺乏。本案区域是城市重点打造的旅游版块，项目以北是城市规划的核心居住区，存在一定的商业机会。 威胁 (Threats) 城市核心商圈南移，两横两纵路段的商业，日趋成熟。;PART2：商业定位分析;海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。204、328国道 和202省道贯穿全境，两条运河 沟通长江、淮河两大水系。海安县是传统的革命老区，教育之乡。全县人口近100万人；海安镇人口约20万人。随着火车站、苏通大桥、崇海大桥的相继建成通车，海安逐渐发展成为上海都市圈辐射苏北的桥头堡。;海安2007-2010年地区生产总值每年保持50亿元左右的增长额。 消费品零售总额每年保持20亿元左右的增长额。 城市经济发展势头良好，城市消费持续增长。;2007-2010年，海安城镇人均可支配收入持续增长，每年保持10%以上的增长率。 截止2010年，海安城镇人均可支配收入突破2万元大关，全省排名24位，城镇人均购买力大大提高。;海安县城市总体规划纲领是“东突南移”，以大交通、大枢纽为方向，将城市与火车站融合。而城北将以核心居住区为规划发展方向，连接老城区与城北区两大城市版块的人民东路段是 ——集文化、教育、旅游、高档居住区为一体的区域。;PART3：海安商业市场概况;①安达步行街 ②恒天新世界 ③文峰大世界 ④明珠城 ⑤贵都广场;;;;;;;;;;;;二、商业物业类型及模式分析;随着新文峰的南迁，城南SHOPMALL的商圈已经逐步成熟，宁海路商圈、中坝路商圈以及人民中路商圈在业态上基本自成体系。恒天新世界、贵都广场、明珠城、安达步行街等已经呈现出一定的商业集聚效应。分析得知，无论从物业类型还是消费人群，本案不具备卖场式商业的先天条件，物业类型也不符合裙房商业的思路定位，随着经济的高速发展，街铺商业模式已经落后时代发展的脚步，将逐渐被淘汰。 一种全新主题式商业是我们唯一的突破口！;商业主题定位;主推案名： 花样年华 生活广场;花样年华（休闲、娱乐、美食、购物）;PART4：东大街商业规划; 目前北城区主要有中大街、新华新村、教师新村、海洲花园、锦绣花园已经入住，其他项目还处在销售及规划过程中，整个北城区消费力相对不足。但是未来3、5年后，随着各个项目的交付使用，北城区的消费人群将达到10人，这也将是本案商业推广成功的一个重要支撑点。;1、本案内部的人群是本项目商业运营中最稳定和可靠的消费客源； 2、周边学校以及韩国钧故居的游客； 3、以特色餐饮、个性化的休闲娱乐等业态，来聚集县城中心时尚、个性的消费群体。 4、当商业运营成熟时，整个海安城的人群都是本案商业的消费群体。;三、总体商业规划;四、东大街·海天国际商业业态建议;;业种;业种;业种;业种;七、价格建议 ;1、海安部分项目价格、租金列表;2、项目价格测算;2）计算过程 V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n} ＝1095/(7％-4％)*{1-[(1+4％)/(1+7％)]35} ＝23360元/㎡ 3）收益法计算得出—— 本项目商业现值估价为：23360元。 3、按照市场比较法计算：项目与中大街内街、人民东路、恒天新世界、人民西路、中洋现代城进行比较，单价应为20801元。 比较方式如下： 说明： 根据购买客户可能会提到的项目，选取市场比较楼盘，根据判断比较确定对本项目影响的权重： 重点比较：人民东路20％ 一般比较：人民中路20％、中洋